私道に面した土地を検討する際、最も重要なのは「その道が建築基準法上の道路として認められているか」という点です。
どれほど立派に舗装されていても、役所（特定行政庁）の指定を受けていない道路では家を建てることができず、「再建築不可」となるリスクがあります。そうなると、資産価値が大幅に下落する事につながります。
そこで本記事では、私道に関する注意点を建築基準法42条（位置指定道路・2項道路など）と2023年民法改正による最新ルールに基づき解説します。
具体的には、役所での指定道路図の確認、法務局での登記簿謄本の取得、現地でのライフライン調査という「後悔しないための3ステップ」と、資産価値を守るために必須となる「通行掘削承諾書」の正しい取り方（特に第三者への承継条項）をガイドしていきましょう。
私道トラブルは時間が経つほど権利関係が複雑化し、解決が困難になります。購入前、あるいは売却前の今、正確な調査と適切な書類の整備を行うことが、あなたの大切な資産を守る唯一の方法といえるでしょう。
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私道の基礎知識：公道との違いやメリット・デメリット
私たちが普段何気なく歩いている「道」ですが、不動産の取引や家づくりにおいては、その道が「公道」か「私道」かによって、その後の生活やコストに大きな差が生まれます。
私道とは「国や自治体ではなく、個人や民間企業が所有し、管理している道路」のことです。一方で公道は、国道や市道のように国や地方公共団体が管理しています。この両者の決定的な違いは、単なる所有者の名義だけではなく、道路が壊れたときの修理代を誰が払うのか、あるいはその道を通るために誰かの許可がいるのかといった「実務上の責任と権利」にあります。
私道の持ち方と権利の形
私道といっても、その持ち方は一つではありません。たとえば、一人のオーナーがその道を丸ごと所有している「単独所有」もあれば、近隣の住民数人で少しずつ権利を持ち合っている「共有持分」という形もあります。
さらに実務でよく見られるのが、道路をパズルのピースのように細かく分け、自分の家の前だけを自分が所有する「分筆（相互持合型）」というスタイルです。このように私道は「私有地」としての側面が強いため、登記簿謄本を確認して、自分がどのような形でその道の権利に関わっているのかを正確に把握しておくことが、トラブルを防ぐ第一歩となります。
建築基準法と「家が建てられる道」の条件
ここで一つ、多くの方が誤解しやすい重要なポイントがあります。それは「公道なら家が建てられて、私道だと難しいのではないか」という点です。実は、家を建てるためのルールである建築基準法においては、その道が公道か私道かという区別は、直接的な判断基準にはなりません。
法律上、家を建てるには「建築基準法で認められた道路」に敷地が2メートル以上接していなければなりませんが、たとえ私道であっても、自治体から指定を受けた「位置指定道路」や、古くから存在する「2項道路（みなし道路）」であれば、公道と同じように家を建てることが可能です。逆に言えば、見た目が立派なアスファルトの道であっても、法律上の道路として認められていない「単なる通路」であれば、原則として建築は許可されません。
維持管理の責任と費用の負担
私道を利用する上で避けて通れないのがメンテナンスの費用です。公道であれば、道路が陥没したりガードレールが壊れたりしても、自治体が税金を使って直してくれます。しかし私道の場合は、原則としてその道の所有者が自分たちの財布から補修費用を出さなければいけません。
舗装が割れた際の修理代だけでなく、冬場の除雪や清掃なども所有者の責任で行う必要があります。ただし、自治体によっては「不特定多数の人が使う道であれば、補修費用の一部を助成する」といった制度を設けている場合もあるため、地域のルールを事前に調べておく価値は十分にあります。
税金と通行・掘削にまつわる権利関係
お金に関するもう一つのポイントは税金です。私道は私有地であるため、本来は固定資産税や都市計画税がかかります。しかし、その道が「通り抜けができる」など不特定多数の人が自由に利用できる状態であれば、役所に申請することで非課税になる特例があります。
また、私道特有の難しさとして「通行や掘削（地面を掘ること）」の権利があります。公道は誰でも自由に歩けますが、私道はあくまで他人の土地であるため、工事で水道管を通すために地面を掘る際、所有者から「承諾書」をもらう必要が出てくるケースがあります。このとき、承諾料を請求されたり、拒否されたりしてトラブルに発展することがあるのも、私道ならではのリスクと言えるでしょう。
もちろん、位置指定道路などの公的な指定を受けていれば、所有者は正当な理由なく通行を妨害することはできませんが、円滑な近隣関係を築いておくことが、私道に面した物件を所有する上での何よりの備えとなります。
建築基準法における道路の分類：家を建てられる道・建てられない道
私道に面した土地を扱う上で、最も慎重に確認しなければならないのが「建築基準法上の道路」に該当するかどうかという点です。どんなに広くてきれいな道であっても、法律上の「道路」として認められていなければ、その土地に家を建てることも、建て替えることもできません。
ここでは、実務でよく登場する主要な道路の分類について、その特徴をわかりやすく解説します。
建築基準法が認める「主な道路」の分類
私たちが普段「道路」と呼んでいるものは、建築基準法第42条によっていくつかの種類に分けられています。その中でも、私道に関連する代表的なものは以下の通りです。
| 道路の名称 | 条文上の分類 | 主な特徴と注意点 |
|---|---|---|
| 位置指定道路 | 42条1項5号 | 特定行政庁（役所）から「ここは道路です」と指定を受けた私道。開発によって新しく作られた住宅地に多い。 |
| 2項道路（みなし道路） | 42条2項 | 幅が4m未満でも、昔から家が立ち並んでいて「道路」とみなされる道。建て替え時に「セットバック」が必要。 |
| 開発道路 | 42条1項2号 | 都市計画法などの開発許可を受けて作られた道。完成後は公道（市道など）に引き継がれることが多い。 |
| 既存道路 | 42条1項3号 | 建築基準法が施行された（昭和25年）以前から、幅4m以上あった既存の道。 |
上記すべてが私道ではありませんが、私道であるケースも多く含まれています。
多くの私道に見られる「位置指定道路」とは
新しく宅地を造成した際に、所有者が申請して役所から認められた私道を「位置指定道路」と呼びます。この指定を受けることで、その道に接する土地は「接道義務」を果たしていることになり、家を建てることが可能になります。
注意すべき点は、位置指定道路は「公共の道」としての役割を期待されているため、たとえ自分の所有地であっても勝手に廃止したり、通行を妨げるような物を置いたりすることは法律で厳しく制限されているということです。
古い街並みに多い「2項道路（みなし道路）」とセットバック
日本の古い住宅地には、道幅が4メートルに満たない狭い道がたくさんあります。本来、家を建てるための道路は幅4メートル以上必要ですが、例外的に認められているのが「2項道路」です。
この道路に面した土地で家を建てる場合には、将来的に道幅を4メートル確保するために、道路の中心線から2メートル下がって建てる「セットバック（敷地後退）」が義務付けられています。
セットバックの重要ポイント
- 後退した部分（セットバック部分）には、建物はもちろん、塀や門を作ることもできません。
- セットバック部分は敷地面積から除外されるため、建てられる家の最大サイズ（建ぺい率・容積率）が小さくなる場合があります。
- セットバック後の土地の固定資産税は、申請によって非課税になるのが一般的です。
「道路」ではない道に注意
最もリスクが高いのは、見た目は道なのに「建築基準法上の道路」ではないケースです。これらは法律上「通路」などと呼ばれ、原則として家を建てることができません。
かつては家が建っていた場所でも、今の法律に照らし合わせると「再建築不可」となってしまう土地が存在します。こうした土地は市場価値が大幅に下がってしまうため、購入前や売却前には必ず自治体の「道路台帳」などで、その道の種別を確認しておく必要があります。
私道の調査・確認方法：後悔しないための3ステップ
私道に面した土地を検討する際、「見た目が道路だから大丈夫」と判断するのは非常に危険です。私道の調査には、大きく分けて「役所での法的な確認」「法務局での権利確認」「現地での実態確認」の3つのステップが必要です。
ここでは、それぞれのステップで何を見るべきか、不動産のプロが普段行う調査の一部を紹介しましょう。
ステップ1：役所で「家が建てられる道か」を確認する
まず足を運びたいのは市区町村の窓口です（建築指導課など）。ここで、その道が法律上の道路としてどう扱われているかを調べます。
指定道路図・指定道路調書の閲覧
役所が発行する「指定道路図」を確認し、その道に「位置指定道路（42条1項5号）」や「2項道路」などの指定があるかを確認します（通常色分けして区分）。もし指定がなければ、それは法律上の道路ではない「単なる通路」である可能性もあります。そうなると家を建てることはできません。
道路の情報を知る
調書には、道路の「指定年月日」「図面上の幅員（幅）」「延長（長さ）」が記載されています。後述する現地での実測値（現況）と、この図面上の数値が一致しているかどうかが、大きなチェックポイントになります。
なお、自治体によってはネット上で詳細な道路地図を公開しているケースもあります（名古屋市など）。こういった地図は大変便利ですが、最終確認は必ず役所窓口で行いましょう。
ステップ2：法務局で「誰のものか」を特定する
次に、法務局（またはオンライン）で土地の権利関係を調べます。
公図で「地番」を特定する
公道には「地番（番地）」がない場合もありますが、私道には必ず地番が付いています。まずは「公図」を取得し、道路部分に地番があるかどうかを確認しましょう。その地番を元に、登記簿を取得して所有者を確認します。
登記簿謄本（全部事項証明書）を読む
地番がわかったら、その場所の「登記簿謄本」を取得します。
法務局調査で所有者が「近隣住民の共有」なのか「特定の個人や会社」なのか、あるいは「パズル状に分筆されている」のかが判明します。また、地目が「公衆用道路」となっているかも重要です。
オンラインで登記簿謄本を取得する場合は、以下のサービスを利用してください。
登記情報提供サービス｜民事法務協会
ステップ3：現地で「ライフラインと境界」を計測する
最後に、実際に現地へ足を運び、自分の目で状況を確かめます。
幅員の計測と境界標の確認
メジャーを使って、道路の端から端まで（あるいはセットバックの中心線から）の幅を測ります。あわせて、地面に「境界標（杭や鋲）」がしっかり入っているかを探しましょう。境界が不明確な私道は、将来的に近隣トラブルに発展するリスクがあります。
埋設管（ライフライン）の調査
私道の地下には、上下水道やガスの管が通っています。現況に違和感がある場合は、役所に戻って再度調査します（上下水道局など）。
- 上水道: 管の太さ（口径）が足りているか、他人の敷地を通っていないか。
- 下水道・雨水: 勾配（傾き）が適切で、スムーズに流れるようになっているか。
ライフラインについて役所調査を行う場合は、「水道局」や「下水道局」で図面を取得して確認します。
| 調査場所 | 確認する項目 | わかること |
|---|---|---|
| 役所 | 指定道路図・調書 | 道路種別（位置指定、2項道路等）、認定幅員 |
| 法務局 | 公図・登記簿謄本 | 所有者の名前、共有持分の有無、地目（道路か宅地か） |
| 現地 | 測量・目視 | 実際の幅、境界標の有無、舗装の状態、側溝の有無 |
| インフラ | 水道・ガス図面 | 配管の有無・太さ・所有関係、工事の難易度 |
ここまでの調査を実施すると、私道に関する大まかな情報が確認できます。建築できるかどうか？ できるとしたらコスト負担はあるか？ といった、重要な内容は網羅できているはずです。
4. 私道の覚書・承諾書・同意書：資産価値を守る重要事項
私道に面した土地を売買したり、家を建てたりする際、専門家が最も神経を使うのが「書類」の有無です。名称は「承諾書」や「覚書」など様々ですが、こういった書面を交わすことで将来のトラブルを防ぎ、土地の資産価値を保護することにつながります。
ここでは、実務で必須となる3つの書類と、その落とし穴について解説します。
最も重要な「通行掘削承諾書（つうこうくっさくしょうだくしょ）」
私道に面した家で暮らすためには、「そこを通ること（通行）」と「地面を掘って水道などを直すこと（掘削）」の2つの許可が欠かせません。これらを所有者から認めてもらうのが「通行掘削承諾書」です。
この書類で絶対に確認しておきたいポイントは、以下の3点です。
「車両」の通行も含まれているか
徒歩だけでなく、自家用車や工事車両の通行も認める内容である必要があります。
「掘削」の許可があるか
水道管が破裂したときや、ガスを引き直すときに、いちいち許可を取り直さなくて済むようにしておくことが重要です。
「承継（しょうけい）条項」があるか
これが最も重要です。「持ち主が変わっても、この約束を引き継ぐ」という一文がないと、私道の所有者が変わった（相続や売却など）瞬間に、書類がただの紙屑になってしまうリスクがあります。
道路を作るための「道路位置指定申請時の承諾書」
自分の土地を宅地として活用するために、新たに私道を作る場合は、役所から「道路位置指定（どうろいちしてい）」を受ける必要があります。これは単に書類を出すだけでなく、「実際に道を作る工事」と「関係者全員の承諾」がセットになった手続きです。
道路ができるまでの5ステップ
- 事前相談: 役所の窓口で、計画している道の形が基準に合うか相談します。面積が広い場合は「開発許可」という別の手続きが必要になるため、その確認も重要です。
- 権利者の同意（最重要）: 道路になる土地の持ち主や、その道に接することになる全員から、実印での承諾と印鑑証明書を集めます。
- 道路工事: 砂利道ではなく、アスファルト舗装や側溝、境界杭などを、役所の基準通りに設置する工事を行います。
- 本申請と検査: 工事完了後、役所の担当者が現地をチェックします。
- 指定・公告: 検査に合格すると「道路位置指定通知書」が交付され、晴れて建築基準法上の道路として認められます。
認められるための「技術ルール」
どんな道でも良いわけではなく、主に以下の基準を満たす必要があります。
| 項目 | 主な基準内容 |
|---|---|
| 幅（幅員） | 原則として4メートル以上を確保すること。 |
| 接続と形状 | 両端が他の道路に繋がっていること。行き止まり（袋路状）にする場合は、長さ35m以内にするか、車がＵターンできる「転回広場」を設ける。 |
| すみ切り | 曲がり角や他の道路との接続部分には、車が曲がりやすいよう角をカット（底辺2mの二等辺三角形など）すること。 |
| 構造・排水 | アスファルトやコンクリートで舗装し、雨水を処理するための側溝（排水設備）を設けること。 |
| 境界の明示 | L字溝や縁石、境界杭などで道路の範囲を明確に区画すること。 |
| 勾配（傾斜） | 坂道になる場合は、原則として12%以下（自治体により9%以下など）に抑えること。 |
かなり本格的な道路工事となり、それなりの予算規模になります。
費用と管理の注意点
測量や工事、申請にかかる費用は、すべて申請者の負担となります。また、指定を受けた後もその道はあくまで「私道」です。将来の補修や清掃などの維持管理は、自分たち（所有者や共有者）で行っていく責任が生じることを押さえておきましょう。
境界とセットバックに関する覚書
狭い道（2項道路）に面している場合、家を建てる際に「道路の中心から2メートル下がる（セットバック）」という約束を役所と交わします。
ここでは、後退した部分を「自治体に寄付する」のか「自分の土地のまま道路として開放する」のかを取り決めます。自分の土地のままにする場合は、将来にわたってその場所に塀や門扉を立てないことを誓約することになります。
| 書類・権利の種類 | 安心度 | 特徴と注意点 |
|---|---|---|
| 地役権（ちえきけん）の登記 | ★★★ | 最強の権利。登記簿に載るため、誰に対しても権利を主張できる。ただし、私道所有者が嫌がることが多く、設定は難しい。 |
| 通行掘削承諾書 | ★★☆ | 実務のスタンダード。必ず「第三者への承継」の条項を入れることが、資産価値を守る条件。 |
| 口約束・合意書なし | ★☆☆ | 非常に危険。現在は良くても、相続等で持ち主が変わった際に「通るなら通行料を払え」と言われるリスクがある。 |
5. 私道のトラブルと対処法：最新の法改正とルール
私道にまつわるトラブルは、所有者の「自分の土地だから好きにしていい」という主張と、利用者の「生活のために通らなければならない」という切実な状況が真っ向からぶつかることで発生します。
以前であれば、気難しい所有者の「ハンコ」一つをもらうために、何年も頭を下げ続けたり、高額な承諾料を支払ったりすることも珍しくありませんでした。
しかし現在、この状況は大きく変わりつつあります。2023年（令和5年）の民法改正により、ライフラインの確保や共有地の管理に関するルールが大幅にアップデートされ、地主の理不尽な拒否に対して法的に対処する道がひらかれています。
ライフラインの工事を拒まれたら「設備設置権」
私道トラブルの中でも特に深刻なのが、水道管の破裂やガス管の引き直しといった、インフラ工事の拒否です。「自分の土地を掘らせたくない」という理由で、所有者が掘削承諾書にハンコを押してくれないケースも少なくない状況でした。
そこで取られた対策が、改正民法で明文化された「設備設置権」です。
他の土地に設備を設置しなければ電気、ガス、水道等の供給を受けられない土地の所有者は、必要な範囲内で、他の土地に設備を設置する権利を有することが明文化されました（新民法213条の2第1項） 。
以前のように「承諾料を払わないなら水道を引かせない」という強引な主張は、法律の世界では通用しにくくなっているのです。とはいえ、勝手に掘削していいわけではなく、法的な手続きが必要な点に注意してください。
「通りたい」権利を守る3つの法的アプローチ
通行をめぐるトラブル、例えば「車で通るなといわれた」「プランターを置かれて狭くなった」といった問題に対しては、その道が「どう定義されているか」によって対処法が変わります。
まず、公道へ出るためにその道を通るしかない「袋地」の状態であれば、法律上当然に認められる「囲繞地（いにょうち）通行権」を行使できます。
また、位置指定道路や2項道路のように、建築基準法上の公的な指定を受けている道路であれば、所有者は正当な理由なく通行を妨害することができません。
さらに、長年その道を使い続けてきた実績があるなら、「通行地役権」の時効取得を主張できる可能性もあります。
このように、複数の法的根拠を組み合わせることで、一方的な通行禁止に対抗できることもあります。
所有者が行方不明、あるいは多数で連絡がつかない場合
相続が繰り返された古い私道では、所有者が何十人もいて、中には行方不明者が混ざっていることがよくあります。これまでは、全員の同意がなければ補修工事すらままならない「塩漬け」状態が問題視されてきました。
この問題に対しても、現在は「所有者不明土地管理制度」が新設されました。利害関係人（工事を希望する近隣住民など）が地方裁判所に申し立てることで、その土地専門の「管理人」を選任してもらうことができます。選任された管理人が、所有者に代わって工事の許可や管理行為を行うことが可能となっています。
また、アスファルトの穴埋めのような軽微な補修であれば、他の共有者の同意を待たずに各個人が単独で実施できるという指針も明確化されました。管理を放棄された荒れた私道を、自らの手で守る道が開かれたわけです。
6. 私道に関するよくある質問（FAQ）
私道にまつわるルールは非常に複雑で、いざ当事者になると「自分の場合はどうなるのか」と不安になるものです。ここでは、私道に面した物件を所有・検討されている方から特によく寄せられる質問を、実務的な観点からまとめました。
Q1. 私道の「持分（もちぶん）」とは何ですか？
A. 私道の持分とは、その道路を所有している権利の割合のことです。 私道に面した土地を買うなら、その道路の持分もセットで手に入れるのが理想です。もし持分が一切ない場合、将来的に水道管が壊れて道を掘りたくなったときや、家を売ろうとしたときに、私道の持ち主から「ハンコ代（承諾料）」を要求されるなどのトラブルに発展するリスクがあります。住宅ローンの審査でも、持分の有無はしっかりチェックされるポイントです。
Q2. 見た目は立派な道路なのに、役所で「再建築不可」と言われるのはなぜですか？
A. その道が「建築基準法上の道路」として認められていない可能性があるからです。 家を建てるためには、法律で認められた道路に敷地が2メートル以上接している必要があります。たとえアスファルトで舗装され、車が通れる広さがあっても、役所の「指定」を受けていない単なる通路（現況道路など）である場合、そこは法律上の道路とはみなされません。こうした土地で家を建てるには、特別な許可を得るか、道路として認めてもらうための高いハードルを越える必要があります。
Q3. セットバック（後退）した部分は、税金を払い続けなければならないのでしょうか？
A. 申請によって非課税になるケースがほとんどです。 セットバックした部分は、自分の所有地ではありますが「公共の道路」として提供している状態です。そのため、市区町村の税務課へ申請を行えば、その面積分にかかる固定資産税や都市計画税は非課税（タダ）になります。自動的に非課税にはならない自治体も多いため、セットバックを行った際や中古物件を購入した際は、必ず役所の窓口で確認することをお勧めします。
Q4. 私道の持ち主が「通行料を払え」と言ってきました。応じなければなりませんか？
A. 状況によりますが、法外な要求に応じる必要はありません。 その道を通らなければ家に入れない「袋地」の場合、法律上当然に通行する権利（囲繞地通行権）が認められています。この場合、通行料（償金）を支払う義務はありますが、それはあくまで「土地の利用に対する相応の対価」であり、相手の言い値に従う必要はありません。また、そこが古くからの位置指定道路であるなら、所有者は正当な理由なく通行を妨げることはできません。困ったときは、早めに専門家や自治体の相談窓口へ相談しましょう。
Q5. 共有私道の補修をしたいのですが、連絡がつかない所有者がいます。工事はできますか？
A. 2023年の法改正により、以前よりもスムーズに実施できるようになりました。 これまでは「所有者全員の同意」が必要とされ、一人でも連絡がつかないと補修もできないという問題がありました。しかし現在は、アスファルトの穴埋めのような軽微な補修であれば、他の共有者の同意がなくても各個人が単独で（保存行為として）行うことができます。また、もう少し規模の大きい改良工事についても、持分の価格の過半数の同意があれば実施できるなど、ルールが緩和されています。
「補修」の内容が「現状維持（保存）」なら共有者のひとりが単独で、「軽微な改良（管理）」であれば過半数の同意を得て行うことができるようになりました。
まとめ：私道と賢く付き合い資産を守るために
「たかが道のこと」と軽く考えるのは禁物です。私道に面した土地を扱う際、後悔しないために以下の3点だけは必ず再確認してください。
なぜなら、接道（土地がどんな道に接しているか）で、その土地に建物を建築できるかどうかが変わってくるからです。
１.「見た目」ではなく「法律上の種別」が大切
どんなに立派な道でも、建築基準法上の道路（位置指定道路や2項道路など）でなければ、その土地に家を建てることはできません。購入や建て替えの前には、必ず役所で「道路種別」を確認してください。
２.「持分」と「承諾書」はセットで考える
私道の権利（持分）を持っていない場合、将来のインフラ工事や売却で必ず壁にぶつかります。持分がない場合は「第三者に承継される通行掘削承諾書」が揃っているか、しっかりと確認してください。
３.法改正という「最新の武器」を知っておく
「所有者のハンコがないから手詰まりだ」というのは昔の話です。2023年の民法改正により、ライフラインの設置権や所有者不明土地の管理制度が整いました。古い常識に縛られず、現代のルールで解決を目指しましょう。
私道の問題は、時間が経つほど権利関係が複雑になり、解決が難しくなります。「今、動くこと」が、あなたの資産価値を確実に守ることにつながります。
わかりにくい場合は無料相談もあります
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