私道に面した物件のリスクは多岐にわたるように見えますが、実務で問題になるのは主に次の5点です。
- 通行・掘削でトラブルになるか
- 将来、建替えができるか（再建築可否）
- 住宅ローンが組めるか
- 将来、売却できるか
- 水道・下水・ガスの引き込みに問題はないか
まず、どれが未解決かを把握することが先決です。①～⑤のすべてに問題がなければ、前向きに検討してよいと考えられます。
一方、どれか一つでも曖昧なまま契約するのは危険といえるでしょう。
各リスクの詳細については「私道共有持分とは｜5つのトラブル事例と民法改正後の対処法」で解説しています。
よい私道物件と避けたい私道物件
物件を前にして「買ってよいか」「所有し続けてもいいか」を判断する場合は、次のチェックリストを活用してください。
確認できれば安心できる項目
- 位置指定道路など（建築基準法上の道路）に該当する
- 私道持分がある、または通行・掘削の承諾書が取得されている
- 再建築可（建築確認が取れる状態）である
- 埋設管が公設である、または私設管への接続承諾が取れている
慎重に検討したい項目
- 持分なし・かつ承諾書もない
- 43条ただし書き（再建築のたびに特定行政庁の許可が必要）の要件
- 私道の所有者が、利用者とは別の第三者である
- 埋設管が単独の私設管で、所有者の承諾が不明である
筆者が実際に経験したケースでは、「43条ただし書き」の許可を得て建築した物件を購入した方が、建替え時の許可申請に想定外の費用と時間がかかり、後悔されていたことがあります。この点、法令が変わることもあるので注意が必要でしょう。
「現況では住める」という事実と、「将来も建替えられる」という保証は別の話です。
見送りを検討したい項目
- 建築基準法上の道路に非該当（再建築不可）
- 通行・掘削の承諾がまったく取れない状況
- 私道所有者が所在不明、または相続登記が未了のまま
再建築不可の物件は、住むこと自体はできても、将来の売却・担保設定・建替えには大幅な制約があります。「安く買えた」メリットが、長い目で見ると帳消しになるケースも少なくありません。
→ 私道のみに面した土地の評価｜再建築不可か調べる3つのステップ → 通行地役権とは｜時効取得から囲繞地通行権との違いまで完全ガイド
私道の調査手順（プロはこの手順で調査します）
ここでは「何を調べれば安心できるか」の全体像を示します。調査は現地・法務局・役所・各インフラ会社の4ステップで行います。
詳しくは関連記事で、じっくりと解説していきます。
ステップ①：現地調査
まず現地で目視・実測します。確認するのは次の点です。
- 道路幅員をメジャーで実測する（図面と異なる場合があります）
- 私道入口付近に「私有地につき通行禁止」などの看板がないか確認する
- 門扉・カーポート・フェンスなど、通行の障害になるものがないか確認する
- 排水側溝の状態（ゴミの詰まり・ひび割れ・沈下）を目視する
- マンホールの蓋・電柱の位置を確認・撮影する
※現地調査の詳細手順については準備中です。
ステップ②：法務局で権利関係を確認する
法務局（登記所）で次の書類を取得・確認します。
- 公図：私道部分の形状・隣接地との位置関係を確認する
- 地積測量図：私道部分の面積・間口を確認する（存在しない場合もあります）
- 登記事項証明書（全部事項）：私道の所有者・共有者・地役権・抵当権の有無を確認する
地番が不明な場合は、法務局備え付けの地番図で調べてから申請します。取得はいずれも有料です。
→ 私道と公道の見分け方｜Googleマップで分かるはウソです
※公図の見方・登記事項証明書の見方については準備中です。
ステップ③：役所で道路種別を確認する
市区町村の建築指導課（名称は自治体により異なります）で、対象の私道が建築基準法上のどの種別に該当するかを確認します。
この時、確認したい内容は次の2点です。
- その道路は建築基準法上の「道路」に該当するか
- 該当する場合、何条何項の道路か（位置指定道路であれば指定図も取得する）
→ 建築基準法上の道路の調べ方｜2つの調査方法と6つの道路種別 → 位置指定道路とは何かをわかりやすく解説｜調査方法と注意点 → 二項道路（みなし道路）とは？建築不可となる理由と対策から役所調査法まで
ステップ④：水道・下水・ガスの埋設管を調査する
私道の地下に何が埋まっているかは、現地を見るだけでは分かりません。以下の問い合わせ先・役所窓口で確認します。
- 水道管：水道局または市区町村の担当窓口（なるべく配管図面をもらっておきます）
- 下水管：役所の下水道課（分流式か合流式か、私道への接続状況を確認します）
- ガス管：都市ガス会社（FAXで調査依頼書を送ると翌日程度で回答を得られる場合があります）
私設管（所有者が個人・自治会等）の場合は、その所有者への承諾取得が別途必要になります。
※水道管・下水管・ガス管の調査手順詳細については準備中です。
道路の「種類」を知る（建築基準法の分類）
私道に面した物件の再建築可否は、その道路が「建築基準法上のどの道路か」によって決まります。主な種別は次の通りです。
42条1項1号道路（公道） 国道・都道府県道・市区町村道。最も問題が少ない種別です。
42条1項3号道路（既存道路） 建築基準法施行時（昭和25年）にすでに存在していた道。現在も幅員4m以上あれば建築可です。
→ 既存道路とは｜建築基準法42条1項3号道路の定義と調査方法
42条1項5号道路（位置指定道路） 民間が造成した私道のうち、特定行政庁から「道路位置の指定」を受けたもの。住宅地の私道で最も多い種別です。
→ 位置指定道路とは何かをわかりやすく解説｜調査方法と注意点
42条2項道路（二項道路・みなし道路） 幅員4m未満だが、建築基準法施行時に建物が立ち並んでいたとして、特定行政庁が指定した道。建替え時にセットバック（後退）が必要です。
→ 二項道路（みなし道路）とは？建築不可となる理由と対策から役所調査法まで → 二項道路ではセットバックが必要。その理由と費用負担 → 幅1.8m未満の二項道路は再建築不可？その理由と対策方法を解説
43条ただし書き（接道義務の例外） 建築基準法上の道路に接していない敷地でも、特定行政庁の許可によって建築を認める制度。建替えのたびに許可申請が必要で、許可が下りない場合は再建築できません。
→ 接道義務とは｜建築基準法の要件2つと建て替えできない時の3つの救済措置
持分・覚書・承諾書（これがないと困る場合があります）
「持分がある」「承諾書がある」という言葉は不動産の現場でよく出てきますが、それが「ない」と具体的に何が困るのかを整理します。
私道持分がない場合 売却時に「持分がないなら値引きを」と求められるケースが多く、担保評価が下がって住宅ローンが通りにくくなる場合があります。また、売れたとしても、次の買主が同じ不安を抱えることになります。
通行承諾がない場合 法的には囲繞地通行権（民法210条）や地役権によって通行できる場合もありますが、争いになれば費用と時間がかかります。承諾書が取れていれば、そのリスクはほぼ解消されます。
→ 通行地役権とは｜時効取得から囲繞地通行権との違いまで完全ガイド → 通行地役権の時効取得｜認められるための4つの要件と手続きを解説
掘削承諾がない場合 建替え時や給排水管の引き替え工事の際、私道を掘削するために私道所有者の承諾が必要です。これが取れないと、水道・ガス工事ができず、実質的に建替えが不可能になる場合があります。
→ 民法改正で私道持分なしでも工事可能？｜インフラ設置の3つの要点
なお、覚書・承諾書は一度締結したら原則として書き直しはできません。実印での締結と印鑑登録証明書の添付を双方で行い、大切に保管してください。
※覚書・掘削承諾書の書式・参考例については準備中です。
私道の税金（知らないとソンをするポイントです）
私道も土地（固定資産）ですから、原則として税金がかかります。ただし、条件を満たせば非課税になるケースがあります。
固定資産税 「不特定多数の人が自由に通行できる私道」と認められれば、申請により非課税になる場合があります（地方税法348条2項5号）。対象かどうかは市区町村の資産税課に確認してください。未分筆の私道でも、面積を証明する書面（地積測量図等）があれば対応してくれる自治体もあります。
都市計画税・不動産取得税 固定資産税と同様の考え方で、非課税になるケースがあります。
相続時の評価
- 不特定多数が通行する私道：評価額はゼロ
- 特定の人だけが通行する私道：通常の評価額の30%相当
※私道の税金（固定資産税・都市計画税・不動産取得税）の詳細記事については準備中です。
「この私道物件は大丈夫？」を確認したい方へ
販売資料や重要事項説明書をもとに、購入前のチェックポイントを整理します。売り込みはしません。「見送った方がよい」場合も、率直にお伝えします。
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本格的な調査は別途見積りとなりますが、売却の仲介をご依頼いただいた場合は最後まで調査料は原則無料です。
