私道のみに面した土地は売却できる？確認すべき条件と売却の進め方

私道のみに面した土地でも売却は可能です。ただし、建築基準法上の道路に2m以上接しているか、再建築できるか、私道持分や通行・掘削承諾があるかで、価格や買主の住宅ローン審査は変わります。まずは道路種別と権利関係を確認しましょう。

最も大切なのは建築基準法第43条第1項の規定で、法はこの点「建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない」と定めています。

私道であっても建築基準法上の道路と認められる場合がありますし、認められない場合もあります。ここが、判断上最も重要なポイントといえるでしょう。

さらに、その道が建築基準法上の道路であったとしても、通行や工事に必要な権利によって、売却価格や進め方は大きく変わります。

そこでこの記事では、専門知識に自信がない方でも、ご自身の土地が「普通に売れる土地」なのか、「専門家への相談が特に必要な土地」なのかを見極めるための知識を解説します。

制作・監修者について
アップライト合同会社の編集部が制作（監修は宅地建物取引士・立石秀彦）。不動産の調査・マーケティングを専門とし、複数の不動産メディアを運営しています。

私道のみに面した土地でも売却は可能

私道のみに面しているという理由だけで、土地の売却を諦める必要はありません。条件が整っていれば、公道に面した土地と同じように売却できる可能性があります。

ただし、買主が将来の利用に不安を感じやすいため、売却の難易度は土地の状態によって変わります。

売却の難易度は私道の種類と権利関係で変わる

売却のしやすさは、土地が面している私道の法律上の扱いや、所有者との権利関係に大きく左右されます。

買主がもっとも気にするのは「購入後に問題なく家を建てられるか」「将来にわたって安心して通行できるか」という点です。

そのため、私道が建築基準法という法律で認められた道路なのか、あなたが私道に対してどのような権利を持っているのかが重要になります。

公道に面した土地より確認事項が多い

公道に面した土地の売却に比べて、私道のみに面した土地の売却では、事前に確認すべき項目が多くなります。

例えば、以下のような点です。

これらの点を一つずつ整理し、土地の状況を正確に把握することが、スムーズな売却活動の第一歩です。

売却の可否を左右する「再建築できるか」の条件

私道に面した土地を売却する際に、買主が最も気にする点の一つが「その土地に新しい建物を建てられるか」です。

将来、建物を建て替えられるかどうかは、建築基準法という法律で定められた条件を満たしているかによって決まります。

建築基準法上の道路に該当するか調べる

建物を建てる敷地は、建築基準法上の「道路」に接している必要があります。

見た目が私道であっても、法律上は道路として認められている場合があります。

代表的な例は以下の通りです。

自分の土地に面した道がどの種類に該当するかは、市区町村の役所（建築指導課など）で確認できます。

建物の敷地は道路に2m以上接する必要がある

敷地が建築基準法上の道路に面していても、それだけでは再建築できるとは限りません。

法律では、建物の敷地は「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています。

これを「接道義務」と呼びます。

道路に接している土地の幅（間口）が2mに満たない場合、原則として建物を新しく建てたり、建て替えたりすることはできません。

この条件を満たしているかは、売却価格にも大きく影響する重要なポイントです。

再建築不可でも売却を諦める必要はない

接道義務を満たせず「再建築不可」と判断された土地は、一般の買主が住宅ローンを利用しにくくなるため、売却が難しくなる傾向があります。

しかし、売却の可能性がなくなるわけではありません。

現金で購入する投資家や、専門の不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法があります。

また、一定の条件を満たせば、建築審査会の許可を得て再建築が認められるケースもあります（建築基準法43条2項の許可など）。

どのような可能性があるのか、まずは不動産会社に相談してみましょう。

このような専門的な判断が必要な場合は、複数の会社の意見を聞くことも有効です。

私道に面した土地の売却価格が下がりやすい理由

私道に面した土地の価格が下がりやすいのは、買主が将来のリスクや追加の費用を心配するためです。

公道に面した土地と比べて確認事項が多く、その内容によっては買い手が絞られてしまう可能性があります。

ここでは、価格に影響しやすい4つの理由を解説します。

買主が住宅ローンを借りにくい

金融機関は、土地や建物を担保価値で評価してお金を貸します。

私道に面した土地、特に建て替えが難しい土地は、担保としての評価が低くなる傾向があります。

担保評価が低いと、買主が住宅ローンの審査に通りにくくなったり、希望する金額を借りられなかったりすることがあります。

その結果、現金で購入できる人に買主が限られ、売却価格が相場より低くなる一因となります。

通行や工事で近隣トラブルになる懸念がある

買主は、土地を買った後も私道を問題なく使えるかを気にします。

例えば、私道の所有者との関係が悪化し、通行を制限されるといったトラブルを心配します。

また、家を建て替えたりリフォームしたりする際、工事車両が私道を通ることについて、近隣の人の承諾がスムーズに得られるかという不安も残ります。

このような将来のトラブルの可能性が、売却価格に影響することがあります。

ライフラインの整備に費用がかかる可能性がある

上下水道管やガス管を新たに引き込んだり、古くなった管を交換したりするには、私道を掘る工事が必要です。

この工事には、私道の所有者全員の承諾（掘削承諾）が求められるのが一般的です。

もし承諾が得られなかったり、承諾を得るために承諾料などの費用がかかったりすると、買主の負担は大きくなります。

ライフラインの整備に関する不確実性は、買主が購入をためらう理由になり、価格が下がる要因となります。

私道の維持管理費の負担が不透明

私道は、所有者たちが共同で維持管理することが多いです。

道路の舗装が傷んだり、排水設備が壊れたりしたときの修繕費用を、誰がどのように負担するのかルールが決まっていない場合があります。

将来、突然修繕費用を請求されるかもしれないという不安は、買主にとって大きなマイナスポイントです。

維持管理のルールや費用の負担割合がはっきりしていない土地は、買い手が見つかりにくく、価格交渉で不利になる可能性があります。

売却前に確認すべき私道の権利関係

私道に面した土地を売却するとき、買主が特に注意して見るのが権利関係です。

見た目は普通の道路でも、法律上の権利がどうなっているかで、土地の評価や売却の進めやすさが変わります。

売却活動を始める前に、ご自身の土地に関する権利の内容を把握しておきましょう。

私道の所有権や持分の有無

はじめに、私道部分の土地の所有権を誰が持っているかを確認します。

土地の所有者たちで道路部分の所有権を分け合っている状態を「共有持分がある」と呼びます。

私道の持分があれば、道路の管理や利用方法について意見を言う権利があるため、買主は購入後のトラブルを心配しにくくなります。

持分がない場合でも、すぐに売却できないと決まるわけではありません。

しかし、買主や住宅ローンを審査する金融機関は、将来のリスクを考えて慎重になる傾向があります。

私道の所有権については、法務局で取得できる登記簿（登記事項証明書）で確認できます。

通行の承諾を得ているか

私道を通って公道に出る場合、その道路を将来にわたって問題なく通行できる保証があるかが重要です。

口約束だけでなく、私道の所有者から書面で通行の承諾を得ているかを確認しましょう。

この書面を一般的に「通行承諾書」と呼びます。

承諾書がある場合、土地の所有者が将来変わっても、引き続き通行できる内容になっているかがポイントです。

もし通行に関する明確な承諾がないと、買主は「将来、通行を制限されるかもしれない」と不安を感じます。

この不安が、売却の難しさや価格が下がる一因になります。

上下水道などの工事に必要な掘削承諾の有無

土地の売却では、ライフラインの整備も大切な確認事項です。

建物を新築したりリフォームしたりする際には、上下水道管やガス管を新設・交換するために私道を掘削する工事が必要になることがあります。

この掘削工事について、私道の所有者から承諾を得ているかを確認してください。

書面で承諾を得ている場合、それを「掘削承諾書」と呼びます。

通行の承諾書に掘削についての記載が含まれている場合もあります。

掘削の承諾がないと、買主は「建て替えや修繕のときに、工事ができないかもしれない」と考えます。

特に、古い家が建っている土地では、買主が建て替えを前提に検討するため、掘削承諾の有無が売却条件に影響しやすくなります。

これらの権利関係は、登記簿や過去の契約書などで確認できますが、内容が複雑で判断が難しいこともあります。

書類を見てもよくわからない場合は、不動産会社などの専門家に相談して、状況を整理することから始めましょう。

土地の評価に影響するセットバックと私道負担

土地の価値は、権利関係だけでなく、実際に利用できる面積によっても変わります。

特に私道に面した土地では、「セットバック」と「私道負担」が売却価格に影響を与えることがあります。

これらは登記簿上の面積よりも、自由に使える土地が狭くなる可能性があるためです。

セットバックが必要な土地は有効宅地面積が減る

接している道路の幅が4m未満の場合、建物を建て替えるときに敷地の一部を後退させる「セットバック」が必要になることがあります。

これは、建築基準法で定められたルールです。

セットバックした部分は道路とみなされるため、建物はもちろん、門や塀などを新しく造ることはできません。

その結果、登記簿上の面積は同じでも、実際に建物を建てて利用できる「有効宅地面積」は減ってしまいます。

不動産の売買では、この有効宅地面積を基準に価格を計算することが多いため、セットバックが必要な土地は、その分だけ評価額が下がる傾向にあります。

セットバックの要否や後退する距離については、役所の建築指導課などで確認できます。

私道負担部分は宅地として評価されにくい

私道負担とは、自分の土地の一部が私道として利用されている状態を指します。

敷地延長の土地（旗竿地）の通路部分などが、これにあたります。

私道負担の部分は、登記簿上は自分の所有地ですが、他の人も通行する道路として使われるため、自由に建物を建てることはできません。

そのため不動産査定では、私道負担の部分は宅地とは別の基準で評価されます。

周辺の宅地価格よりも大幅に低い単価で計算されたり、状況によっては評価額が付かなかったりすることもあります。

売却を考える際は、土地全体の面積だけでなく、私道負担の面積がどれくらいあるのかを事前に確認しておくとよいでしょう。

状況に応じた3つの売却方法

私道に面した土地を売却するには、主に3つの方法があります。

どの方法が適しているかは、土地の再建築ができるか、権利関係がはっきりしているかといった状況によって異なります。

それぞれの特徴を理解し、自分の土地に合った売却方法を選びましょう。

一般の買主を探す仲介

仲介とは、不動産会社に依頼して、家や土地を買いたい人を探してもらう一般的な売却方法です。

土地の条件が良く、広く買主を募集したい場合に適しています。

例えば、以下のような土地です。

市場価格に近い価格で売却できる可能性があるのが一番の利点です。

一方で、私道に面しているというだけで買主が不安を感じ、住宅ローンの審査に時間がかかったり、売却までに時間がかかったりする可能性はあります。

専門の不動産会社に売る買取

買取とは、不動産会社に直接土地を買い取ってもらう方法です。

一般の買主が見つかりにくい、以下のような事情を抱えた土地で選択肢になります。

買取の利点は、売却活動をせずに早く現金化できることです。

また、買主が不動産会社のため、契約後のトラブルに関する売主の責任（契約不適合責任）が免除されることが多くあります。

ただし、売却価格は仲介で売る場合に比べて7割から8割程度になるのが一般的です。

隣地の所有者に売却を打診する

隣地の所有者にとって、あなたの土地に価値がある場合は、直接売却を打診する方法もあります。

例えば、再建築ができない土地でも、隣地の所有者が購入すれば自分の敷地を広げられます。

また、旗竿地（はたざおち）など土地の形が特殊な場合に、隣地と合わせることで価値が高まるケースもあります。

隣地の所有者にとってメリットがあれば、市場価格に近い価格で売れる可能性があります。

ただし、個人間の交渉は価格や条件でトラブルになりやすいため、直接話をする前に不動産会社に相談し、仲介してもらうほうが安全に進められます。

売却相談の前に準備しておきたい資料

不動産会社へ売却の相談に行く前に、土地に関する資料を準備しておくと、査定や売却方針の検討がスムーズに進みます。

すべての資料がそろっていなくても相談は可能ですが、手元にあるものを整理しておくとよいでしょう。

権利関係を確認する登記簿や公図

土地の所有者や権利関係を証明するために、登記簿（登記事項証明書）が必要です。

誰が所有者なのか、住宅ローンなどの担保（抵当権）が設定されているかなどが記載されています。

また、公図（こうず）は、土地の位置や形、隣接地との関係を示す地図です。

法務局で取得でき、土地の基本的な情報を把握するために欠かせません。

土地の状況がわかる測量図や境界確認書

測量図（地積測量図）は、土地の正確な面積や寸法、形状が記録された図面です。

土地の価値を正しく評価するために重要な資料となります。

境界確認書は、隣地の所有者と土地の境界線について合意したことを証明する書類です。

境界がはっきりしていると、買主は安心して土地を購入でき、後のトラブルを防ぐことにもつながります。

道路の種類を証明する資料

私道に面した土地を売却する場合、その道路が建築基準法上の道路に該当するかどうかを証明する資料が重要になります。

役所の建築指導課や道路管理課などで「道路調査報告書」や、公道と私道の別がわかる証明書などを取得できる場合があります。

この資料によって、土地に建物を再建築できるかどうかの判断がつきやすくなります。

通行や掘削に関する承諾書

私道の所有者から、通行することへの同意を得ていることを示す「通行承諾書」や、上下水道・ガス管などの工事で道路を掘削することへの同意を示す「掘削承諾書」も大切な資料です。

これらの承諾書があると、買主は購入後の生活や将来の建て替えでトラブルになるリスクが低いと判断しやすくなります。

もし手元にない場合は、どのような対応が必要になるか不動産会社と相談することになります。

査定額だけで判断しない不動産会社の選び方

私道に面した土地は、公道に面した土地と比べて評価が複雑になりがちです。

そのため、どの不動産会社に相談するかはとても重要です。

査定額の高さだけで選ぶのではなく、私道に関する専門知識や売却実績があるかを見極めましょう。

高すぎる査定額を提示する会社には注意

複数の会社に査定を依頼すると、一社だけ突出して高い金額を提示されることがあります。

しかし、高い査定額がそのまま売却価格になるわけではありません。

不動産会社によっては、まず売却の依頼（媒介契約）を得るために、相場より高い査定額を提示するケースがあります。

その価格で売り出しを始めても、買主が見つからずに何度も値下げを繰り返すことになりかねません。

結果として、売却までに時間がかかり、最終的には相場より安い価格で手放すことになる可能性もあります。

査定価格の根拠を明確に説明できるか

信頼できる不動産会社かを見分けるには、査定価格の根拠を質問してみましょう。

担当者が以下の点について、分かりやすく説明できるかを確認してください。

これらの複雑な条件を整理し、メリットとデメリットの両方を丁寧に説明してくれる会社であれば、安心して任せられる可能性が高いでしょう。

不安な場合はセカンドオピニオンを活用する

1社の査定結果や売却方針だけで判断するのが不安な場合は、別の専門家に意見を求める「セカンドオピニオン」を活用するのも一つの方法です。

特に私道に面した土地は、不動産会社によって見解が分かれやすい分野です。

複数の専門家の意見を聞くことで、より客観的に自分の土地の価値や売却の進め方を判断できます。

査定を依頼する前に、まずは専門家に相談して、ご自身の土地の状況を整理しておくことをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

「再建築不可」と言われた土地は、もう売れないのでしょうか？

いいえ、売却を諦める必要はありません。

一般の個人が住宅ローンを組んで購入するのは難しくなりますが、現金で購入できる投資家や、隣地の所有者が敷地を広げるために購入を希望するケースがあります。

また、再建築不可の物件を専門に扱う不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法も有効です。

どのような売却方法が考えられるか、まずは専門知識のある不動産会社に相談してみましょう。

私道の持分がないのですが、売却は難しいですか？

はい、私道の持分がない場合、売却の難易度は上がります。

買主や住宅ローンを審査する金融機関が、将来の通行や工事でトラブルが起きる可能性を心配するためです。

ただし、売却が不可能になるわけではありません。

私道の所有者全員から通行や掘削に関する承諾を書面で得られれば、買主の不安を解消できます。

現状を正確に把握し、不動産会社と対策を相談することが重要です。

通行承諾書や掘削承諾書が手元にない場合、どうすれば良いですか？

まず、過去の契約書や重要事項説明書に、通行や掘削に関する取り決めが記載されていないか確認してください。

それでも見つからない場合は、私道の所有者に連絡を取り、書面の作成に協力してもらえないか打診します。

個人での交渉が難しいと感じる時は、不動産会社に間に入ってもらうのが安全です。

承諾が得られない場合でも、すぐに売却を諦めず、買取など他の方法を検討しましょう。

親から相続した土地で、私道に関する書類が何もありません。何から始めればいいですか？

はじめに、土地の正確な状況を把握することが大切です。

まずは法務局で、土地と私道の「登記事項証明書」と「公図」を取得し、所有関係を確認します。

次に、市区町村の役所（建築指導課など）で、その私道が建築基準法上の道路に該当するかを調査しましょう。

これらの情報を持って不動産会社に相談すると、その後の手続きがスムーズに進みます。

不動産会社に「買取なら可能」と言われましたが、これはどういう意味ですか？

「買取」とは、不動産会社が直接あなたの土地を買い取る方法のことです。

一般の買主を探す「仲介」に比べて早く現金化できる利点があります。

しかし、不動産会社は再販売するための経費や利益を見込むため、売却価格は市場価格の7割から8割程度になるのが一般的です。

もしその提案に疑問を感じたら、他の不動産会社にも相談し、セカンドオピニオンを求めることをおすすめします。

セットバックが必要だと言われました。売却価格はどのくらい下がりますか？

セットバックが必要な土地は、その分だけ売却価格が下がる傾向にあります。

なぜなら、セットバックした部分は道路とみなされ、建物を建てられないからです。

土地の評価は、実際に利用できる「有効宅地面積」を基に行われます。

後退しなければならない面積分の土地の価値が、まるごと価格から差し引かれると考えると分かりやすいです。

正確な影響額は土地の条件で異なるため、不動産会社の査定で確認が必要です。

まとめ

私道のみに面した土地の売却を考えるなら、まず条件を整理し、建築可否を確認するところからスタートしましょう。

相続した土地が私道にしか面していないと、「本当に売れるのか」「安く買いたたかれないか」と不安になりやすいものです。書類も古く、道路や権利関係がわからないままでは、何から確認すればよいのか迷ってしまうでしょう。

まず確認したいのは、その私道が建築基準法上の道路に該当するか、敷地が2m以上接道しているか、私道持分や通行・掘削承諾があるかです。これらを整理できれば、仲介で一般の買主を探す方法、専門会社による買取、隣地所有者への売却など、土地に合った進め方を選びやすくなります。

特に再建築の可否、セットバック、私道負担、承諾書の有無は、査定額や住宅ローン審査に大きく影響します。

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