「43条ただし書き道路」とは道路の名称ではなく、建築基準法上の道路に接していない土地でも例外的に建築を認める制度（建築基準法43条2項）の通称です。
ただし、過去に建物が建っていた土地でも、建て替えの際にはゼロから審査が必要になります。自治体ごとに基準が異なるうえ、売却価格・住宅ローン・通行掘削承諾書の問題が複雑に絡むため、「以前は大丈夫だったから」という判断は通じません。
この記事を読み終えると、2018年の法改正で整理された「1号認定」と「2号許可」の違いが把握でき、売却前に確認すべき7つの項目を自分でチェックできるようになります。宅建士として再建築不可・私道案件に携わってきた立場から、見落としがちな判断ポイントを具体的にお伝えします。
「ただし書きの許可」というのは、実は2018年の法改正前の呼び方。正しくは「１号認定」や「２号許可」ですが、現在も実務上「ただし書き道路」と呼ばれることがよくあります。まだまだ法改正以前に建てられた建物が多く、「ただし書きの許可で建てられた建物です」という実態があるからです。
制作・監修者について
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「43条ただし書き道路」は道路ではない？接道義務の例外制度とは
あなたの土地について「43条ただし書き道路に面している」と言われた場合、それは道路の名前を指しているのではありません。
これは、建物を建てるための法律上のルールに関する、特別な例外制度のことです。
この制度が適用される土地は、再建築や売却の際に注意が必要になるため、まずは制度の基本を正しく理解することが大切です。
「43条ただし書き道路」は道路の名称ではない
「43条ただし書き道路」という言葉は、不動産取引や建築の現場で使われる通称です。
これは、建物のルールを定めた建築基準法という法律の、以前の条文（43条のただし書き部分）に由来しています。
この制度は、建築基準法で定められた「道路」に敷地が接していない場合でも、特定の条件を満たせば、例外的に建物の建築を認めるというものです。
つまり、「43条ただし書き道路」とは、道路そのものではなく、この例外的に建築が認められる制度、またはその対象となる敷地のことを指しています。
建物を建てるためのルール「接道義務」の基本
なぜ、このような例外制度が必要なのでしょうか。
それを理解するために、まずは原則のルールを知る必要があります。
建物を建てる敷地には、「接道義務」というルールがあります。
これは「敷地が、幅4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接していなければならない」という決まりです。
このルールは、火災時の消防活動や救急活動をスムーズにし、安全な街並みを維持するために設けられています。
この接道義務を満たしていない土地では、原則として新しい建物を建てたり、建て替えたり（再建築）することはできません。
詳しくは以下の記事で解説しています。
なぜ再建築や売却で個別の確認が必要になるのか
「43条ただし書き」の適用は、あくまで建築を計画するたびに判断される「例外的な許可」です。
過去にこの制度で家が建てられた土地であっても、将来にわたって再建築が保証されるわけではありません。
建物の用途や規模、周辺環境の変化、自治体の基準変更などによって、次の建築が認められない可能性もあります。
そのため、再建築や売却を検討する際には、その都度、役所の担当部署や建築士などの専門家に相談し、現在の基準で建築が可能かどうかを個別に確認する必要があります。
自分で「大丈夫だろう」と判断するのではなく、必ず専門家の見解を得ることが重要です。
法改正で新設「43条2項1号認定」と「2号許可」の違い
これまで「43条ただし書き許可」と呼ばれてきた制度は、2018年の建築基準法改正によって、よりわかりやすく整理されました。
現在は「43条2項1号認定」と「43条2項2号許可」という2つの制度に分かれています。
この変更により、手続きの透明性を高め、迅速化を図ることが目指されています。
旧43条ただし書き許可から2つの制度へ
以前の「43条ただし書き許可」は、ひとつの制度の中でさまざまなケースに対応していました。
そのため、個別の判断に時間がかかることがありました。
そこで法改正により、一定の安全基準を満たす画一的なケースと、個別の事情をふまえて慎重に審査すべきケースを明確に分けました。
それが「1号認定」と「2号許可」です。
どちらに該当するかで、手続きの流れや期間が変わります。
建築審査会の同意が不要な「1号認定」
「43条2項1号認定」は、安全性が確保しやすい、一定の基準を満たした土地に適用される制度です。
この制度の最大の特徴は、手続きの際に「建築審査会」の同意を得る必要がない点です。
建築審査会とは、建築の専門家や法律家などで構成され、例外的な建築を認めるか審査する第三者機関を指します。
この同意プロセスがない分、2号許可に比べて手続きがスムーズに進む傾向があります。
例えば、幅員4m以上の道に2m以上接している敷地に、延べ面積500平方メートル以内の一戸建て住宅を建てる計画などが、この認定の対象となることがあります。
原則として建築審査会の同意が必要な「2号許可」
「43条2項2号許可」は、1号認定の基準には当てはまらないものの、敷地の周りの状況からみて、避難や通行の安全上支障がない場合に適用される制度です。
こちらは原則として、建築審査会の同意が必要になります。
より個別性の高い案件を、専門家が慎重に審査するための仕組みです。
敷地の状況や建築計画に応じて、さまざまな条件が付けられることもあります。
そのため、1号認定に比べて手続きに時間がかかったり、準備すべき資料が多くなったりする可能性があります。
あなたの土地はどちらに該当するかの目安
ご自身の土地がどちらの制度の対象になるか、最終的な判断は役所の担当課や建築士などの専門家が行います。
ここでは、ご自身で考えるための大まかな目安を紹介します。
1号認定の可能性が考えられるケース
- 敷地の周りに広い公園や広場がある
- 敷地が接する通路の幅が広く、避難がしやすい
- 建築計画が小規模な一戸建て住宅など、用途が限定されている
2号許可の検討が必要になるケース
- 敷地が接する通路が狭い、または行き止まりになっている
- 共同住宅や店舗など、不特定多数の人が利用する建物を計画している
- 敷地の形状が特殊で、個別の安全確認が必要と判断される
これらはあくまで一般的な目安です。
実際には、自治体が定める独自の基準や現地の状況によって判断が異なります。
正確な情報を知るためには、必ず役所の窓口や専門家にご相談ください。
再建築できるかは自治体ごとに変わる 許可と認定の判断基準
建築基準法43条2項の認定や許可を受けられるかどうかは、全国一律のルールで決まるわけではありません。
最終的な判断は、その土地がある場所の特定行政庁（建築の許可などを行う都道府県や市町村のこと）が行います。
そのため、隣の市では認められる計画が、自分の土地では認められないということも起こり得ます。
過去に許可があっても再建築が保証されるわけではない
「昔、親がこの家を建てた時は許可が下りたから、次も大丈夫だろう」と考えるのは注意が必要です。
建築の許可や認定は、その時点の法律や条例に基づき、個別の建築計画に対して一度だけ出されるものです。
将来、建物を建て替える際には、その時点の新しいルールであらためて審査されます。
法律や自治体の基準が変わっていたり、新しく建てる建物の規模や用途が以前と異なっていたりすれば、同じように許可が下りるとは限りません。
つまり、建て替えのたびに、ゼロから確認が必要になるのです。
自治体によって異なる通路幅員や敷地の条件
許可や認定の具体的な基準は、自治体ごとに大きく異なります。
例えば、通路として認められるために必要な幅員や、敷地が満たすべき面積の条件などが細かく定められています。
以下は、自治体による基準の違いの一例です。
- 横浜市: 接する通路が私有地の場合、その維持管理について土地所有者からの誓約書や承諾書が求められることがあります。
- 福岡市: 土地を分割する際に、通路状の部分（旗竿地など）を除いた有効な敷地面積が100㎡以上必要、といった独自の基準を設けています。
これらはあくまで一例であり、あなたの土地にどのルールが適用されるかは、役所の建築指導担当課などで直接確認する必要があります。
通行や掘削の承諾が求められるケース
敷地に接する通路が他人の所有地（私道）である場合、権利関係の確認が非常に重要になります。
安全に避難したり、生活したりできることを証明するために、通路所有者からの同意が求められることが多いためです。
特に重要になるのが、次の2つの承諾です。
- 通行の承諾: 日常的にその通路を通ることを所有者が認めているという同意。
- 掘削の承諾: 上下水道やガス管などを新たに引き込んだり、修理したりする際に、通路を掘ることを所有者が認めているという同意。
これらの承諾は、口約束ではなく「承諾書」という書面で提出を求められるのが一般的です。
もし通路の所有者から承諾が得られない場合、再建築の許可が下りない大きな原因となります。
権利関係の確認は個人での判断が難しいため、専門家への相談を検討したほうがよい範囲です。
売却や住宅ローンへの影響：買主や金融機関が懸念するポイント
43条2項の認定や許可の対象となる土地は、建築基準法上の道路に接する一般的な土地とは異なるため、売却や住宅ローンの利用に影響が出ることがあります。
買主や金融機関がどのような点を懸念するのかを理解しておきましょう。
売却価格は周辺相場より下がる傾向にある
43条2項の認定や許可が必要な土地は、同じエリアの一般的な土地と比べて売却価格が低くなる傾向があります。
主な理由は2つです。
- 買主が限定されるため
再建築に条件が付くことや、将来の建て替え時に改めて手続きが必要になる点を懸念する買主は少なくありません。
また、後述するように住宅ローンの審査が厳しくなるため、現金購入できる人やローン審査に通りやすい人に買主が限られやすくなります。
- 将来のリスクが価格に反映されるため
通行や掘削の承諾が将来にわたって得られるかどうかが不確定な場合、そのリスクが価格に織り込まれます。
ただし、価格がどのくらい下がるかは、立地条件や建物の状態、再建築のしやすさなどによって大きく変わるため、一概には言えません。
住宅ローン審査で金融機関が確認する項目
金融機関が住宅ローンを融資する際、対象の不動産を「担保」として評価します。
万が一、返済が滞った場合に、その不動産を売却して資金を回収できるかを審査するためです。
43条2項の認定・許可が関わる土地の場合、金融機関は担保価値をより慎重に評価します。
審査で特に確認されるのは、主に次の3点です。
| 確認項目 | 金融機関が懸念する点 |
|---|---|
| 再建築の確実性 | 将来にわたって、同規模の建物を問題なく再建築できるか。 |
| 前面通路の権利関係 | 通路が私道の場合、敷地の所有者に通路の持分があるか。 |
| 通行・掘削承諾書の有無 | 通路所有者から、通行や上下水道管などの掘削に関する承諾書を取得できるか。 |
これらの点が不明確だと、金融機関は「担保価値が低い」と判断し、融資を断ったり、融資額を減らしたりすることがあります。
ただし、金融機関によっては柔軟に対応する場合もあるため、住宅ローンの利用を諦める必要はありません。
43条物件でフラット35の利用も可能
住宅ローンについては、よく「フラット35は使えない」と言われますが、そんなことはありません。
住宅金融支援機構の公式FAQでも、43条2項2号の許可を受けた物件は融資の対象になると明記されています（参照：Q&A3339）。新築・中古を問わず、許可書と適合証明書（技術基準への適合を証明する書類）が揃えば、フラット35の審査に進むことができます。
ただし「許可書があれば必ず融資される」わけではなく、取扱金融機関と適合証明検査機関それぞれに個別確認が必要です。
民間銀行についても担保評価への影響はありますが、許可書の提出で対応できる金融機関も存在します。「この物件では絶対に住宅ローンが組めない」と諦める前に、複数の金融機関に相談してみてください。
売却が難しいとは限らない？ 不動産会社の見方
売却価格や住宅ローンに影響があるからといって、売却が必ずしも難しいわけではありません。
このような土地の売却には専門的な知識が必要ですが、不動産会社はいくつかの方法を検討します。
例えば、次のような売却方法が考えられます。
- 隣地の所有者に購入を打診する
隣地の所有者が購入すれば、土地が一体化して接道義務を満たせる場合があります。
- 専門の不動産買取業者に売却する
権利関係の整理や役所との協議を得意とする買取業者が、直接買い取るケースです。
- 事情を理解してくれる買主を探す
立地や価格に魅力を感じ、条件を理解した上で購入を希望する買主を探します。
重要なのは、43条2項の認定・許可が関わる土地の売買実績が豊富な不動産会社に相談することです。
物件の状況を正確に調査し、どのような売り方が最適かを提案してくれます。
不動産を売却する前に確認したい7つのチェックリスト
ご自身の土地の状況を正確に把握し、売却をスムーズに進めるために、契約前に確認しておきたい項目を7つにまとめました。
ただし、これらすべてを個人で調査するのは難しい場合もあります。
まずは「どのような点を確認する必要があるのか」を理解するための参考にしてください。
1. 役所で道路の種別を調べる
はじめに、目的となる土地が接している道が、建築基準法という法律で認められた「道路」なのかを確認します。
役所の建築指導課などの窓口で尋ねると、道路の種類がわかる図面（指定道路地図ど）を提示して説明してくれます。ここで「建築基準法上の道路に接しています」と言われれば、43条ただし書きの許可（43条2項の認定や許可）は不要です。
もし「法律上の道路に接していない」といわれた場合は、43条2項の認定や許可を検討する必要が出てきます。
なお、道路調査に関しては以下の記事を参照してください。
2. 過去の許可や認定の履歴を確認する
現在立っている建物が、過去に建築確認を受けたときの書類や、旧43条ただし書き許可、あるいは現行の43条2項の認定・許可を受けていないかを確認します。
こういった書類は、建築確認申請を受け付ける役所（建築主事がいる都道府県庁や市役所など）で保管している場合もあります。
市役所の建築指導課などで指定道路マップを閲覧すると、43認定されたかどうかがわかる場合もあります。
過去に許可や認定を受けていた事実は、今後の再建築を検討するうえで重要な参考情報になります。
3. 現地の通路幅員と接道状況を測る
敷地に接している通路の幅（幅員）と、敷地が通路に接している長さ（接道間口）を、実際に現地で測ってみましょう。
多くの自治体では、43条2項の認定・許可を得るための基準として、通路の幅員や接道間口の長さに決まりを設けています。
図面上の数値と現地の状況が異なっていることもあるため、実測は重要です。
4. 通路の所有者を登記や公図で確認する
敷地に接している通路が、国や自治体が所有する「公道」か、個人や法人が所有する「私道」かを確認します。
法務局で登記事項証明書や公図を取得することで、通路の所有者を調べられます。
もし通路が私道で、複数の人で共有している場合は、ご自身がその一部の権利（私道持分）を持っているかもあわせて確認しましょう。
この所有関係は、後の承諾交渉などに大きく影響します。
なお、その道路が私道か公道かを手早く簡易的に調べるなら、以下の記事を参照してみてください。
5. 通行・掘削承諾書の有無と取得の見込み
通路が第三者の所有する私道の場合、「通行してよい」「工事のために掘削してよい」という承諾書があるかを確認します（更地の場合は通常ありませんが、中古戸建ての場合はぜひ確認してください）。
この承諾書は、買主が住宅ローンを利用する際や、実際に再建築を行う際に必要となることが多い重要な書類です。
もし承諾書がない場合は、通路の所有者から新たにもらえる見込みがあるかどうかが焦点となります。
近隣との関係性が良好かどうかも、売却のしやすさに関わってきます。なお、2023年4月の民法改正で認められた設備設置権については、以下の記事を参照してください。
6. 上下水道やガス管などライフラインの配管（役所調査）
自宅で使っている水道管やガス管が、他人の土地の下を通って引き込まれていないかを確認します。通行・掘削の承諾書とは別に「現況はどうなっているか」を確認しておく必要があるからです。
配管の状況は、役所の上下水道局や契約しているガス会社の窓口で、配管図を閲覧することで調査できます。
もし他人の土地の下を通っている場合、将来配管の修理や交換が必要になった際に、土地所有者の承諾が必要になる可能性があります。想定外の敷地を通っている場合もあるので、売買の前には必ず確認を行います。
これも売却時に買主へ説明しておく必要がある、重要なポイントです。
7.敷地の越境物の状況を確認する
隣の土地との境界線を確認し、自宅の建物の屋根や塀、庭木の枝などが隣地にはみ出していないか（越境していないか）を調べます。
逆に、隣地から越境しているものがないかも確認しましょう。
越境物は将来的なトラブルの原因になるため、売却の際に買主から問題視されることがあります。
境界線が不明確な場合は、越境の有無を正しく判断できないため、専門家による測量が必要になることもあります。
どこに相談すればいい？ 役所・建築士・不動産会社の使い分け
「43条ただし書き」の対象地は、法律や条例、不動産取引の慣習が複雑に絡むため、ご自身だけで判断するのは難しい領域です。
相談先は大きく分けて「役所」「建築士」「不動産会社」の3つが考えられますが、それぞれ役割が異なります。
ご自身の目的や状況に合わせて、適切な専門家を選ぶことが問題解決の第一歩です。
公的なルールを確認する「役所」
役所は、あなたの土地に関する公的なルールを確認する場所です。
具体的には、市区町村の建築指導課や道路管理課といった部署が窓口になります。
役所では、主に以下の点を確認できます。
- 土地に接している道が、建築基準法上の道路かどうか
- 過去に「43条ただし書き」の許可や認定を受けた履歴があるか
- その自治体における認定・許可の基準（通路の幅や必要な書類など）
ただし、役所はあくまで公的な基準に基づいて事実を教えてくれる場所です。
「この土地はいくらで売れるか」といった市場価値の判断や、具体的な建築プランの相談には対応できません。
まず客観的な事実を知りたい場合に、最初のステップとして相談するのに適しています。
建築計画の可否を判断する「建築士」
建築士は、具体的な建築プランがルール上、実現可能かを判断する専門家です。
もし、あなたがその土地に建物を建てたい、あるいは建て替えたいと考えているなら、建築士への相談が必要になります。
建築士は、役所で確認した公的な基準をもとに、以下のような専門的な判断を行います。
- 計画している建物が、認定や許可の基準を満たせるか
- 安全に避難できる通路を確保できるか
- 役所への申請手続きの代行
「この土地に家を建てられるのか」という技術的な見通しを立てたい場合に頼りになる存在です。
売却リスクと市場価値を整理する「不動産会社」
不動産会社は、あなたの土地が市場でどのように評価され、どうすれば売却できるかを整理する専門家です。
売却を検討している、または将来的な資産価値が気になる場合は、不動産会社に相談しましょう。
不動産会社は、取引のプロとして以下のサポートを行います。
- 周辺の取引事例をもとにした売却価格の査定
- 売却時に買主へ説明すべきリスクの整理
- 通行・掘削承諾書の取得に向けた交渉のサポート
- 購入希望者を見つけるための販売活動
特に、43条ただし書きの土地の売却では、買主の住宅ローン審査や将来の再建築リスクなど、専門的な説明が不可欠です。
まず相談したい相手の見つけ方
誰に相談すべきかは、あなたの目的によって変わります。
- ルールを知りたい：役所
- 建て替えたい：建築士
- 売りたい、または総合的にどうすべきか知りたい：不動産会社
何から手をつけてよいか分からない場合は、まず不動産会社に相談するのが近道かもしれません。
売却だけでなく、再建築の見込みや権利関係の整理も含めて、全体像を把握するためのアドバイスがもらえるからです。
その際は、こうした複雑な土地の取り扱い実績が豊富な会社を選ぶことが大切です。
よくある質問（FAQ）
- 43条ただし書き道路は、なぜ建築基準法上の道路ではないのですか？
-
建築基準法では、建物を建てる敷地が接しなければならない道路を42条で定めています。
一方で43条ただし書き（現在は43条2項）は、この42条の道路に接していない土地でも、安全上などの条件を満たせば例外的に建築を認める「制度」のことです。
したがって、制度の対象となる通路自体は、法律上の道路として扱われるわけではありません。
- 親が昔建てた家なのに、なぜ今になって再建築が問題になるのですか？
-
建築の許可は、その建物を建てた時点の法律や自治体の基準に基づいて、一度だけ与えられます。
法律や条例は時代とともに変わるため、親御さんが建てた当時と現在ではルールが異なっている可能性があります。
そのため、建て替え（再建築）の際には、最新の基準であらためて審査を受けなければなりません。
過去に許可があったからといって、将来の建築が保証されるわけではないのです。
- 43条2項1号認定と2号許可では、手続きの何が具体的に違いますか？
-
最も大きな違いは「建築審査会」の同意が必要かどうかです。
1号認定は、通路の幅が広いなど一定の安全基準を満たす場合に適用され、建築審査会の同意が不要なため、手続きが比較的スムーズに進む傾向にあります。
対して2号許可は、より個別な判断が必要なケースで適用され、原則として専門家で構成される建築審査会の同意を得る必要があるため、審査に時間がかかることがあります。
- 43条ただし書きの土地で住宅ローンが通りにくい具体的な理由は何ですか？
-
金融機関が不動産を担保に融資する際、「万が一の時に売却して資金を回収できるか」という担保価値を重視するためです。
43条ただし書きの土地は、将来の再建築が保証されていなかったり、通路の通行承諾など権利関係が複雑だったりするため、一般的な土地に比べて売却しにくいと判断されます。
この担保価値の低さが、住宅ローンの審査が厳しくなる主な理由です。
- 43条ただし書きの土地を売却相談すると、安く買い叩かれませんか？
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ご不安に思われるお気持ち、お察しします。
確かに専門知識がない不動産会社の場合、リスクを過大に評価して低い査定額を提示する可能性はあります。
しかし、このような土地の扱いに慣れた専門の不動産会社であれば、役所調査や権利関係の整理を通じて適正な価値を評価してくれます。
複数の会社に相談し、査定価格の根拠を具体的に説明してくれる、信頼できるパートナーを選ぶことが重要になります。
- 通路の所有者から通行掘削承諾書がもらえない場合、もう売却は無理ですか？
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承諾書がないと売却は非常に難しくなりますが、諦める必要はありません。
まずは、なぜ承諾が得られないのか理由を確認することが大切です。
その上で、不動産会社や弁護士などの専門家に交渉を依頼する方法もあります。
どうしても承諾が得られない場合でも、隣地の所有者に買い取ってもらったり、事情を理解した専門の買取業者に売却したりするなど、いくつか選択肢は残されています。
まとめ「43条ただし書き道路は接道義務の例外規定」
43条ただし書き道路は、道路の名称ではなく「建築基準法の接道義務を例外的に満たす制度」のことです。
ただし、過去に家が建っていたからといって将来の再建築は保証されません。建て替えを計画するたびに、その時点の基準でもう一度審査されます。
この制度の対象になる土地には建物の建築が可能な場合が多いものの、売却・住宅ローン・通行掘削承諾の3つに制約がかかりやすいというデメリットがあります。
また自治体によって許可基準が異なり、通路の幅や私道の権利関係、承諾書の有無によっても状況は変わります。一概に「売れない」「建て替えられない」とは言い切れませんが、事前の調査なしに結論を出すと、売却価格の大幅な下落や取引がうまくいかない危険性もあります。
その点、この記事で確認した7つのチェックリストを手元に置いておくだけで、役所・建築士・不動産会社のどこに何を相談すればよいかが整理できます。まず「役所で道路の種別を確認する」ことが最初の一歩です。状況が複雑であれば、こうした案件の実績が豊富な不動産会社に相談するのが、全体像をつかむ近道になります。
自分の土地が売れるか、まず状況を確認する
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