私道付き物件はやめたほうがいい？買う前に知るべき判断基準

私道付き物件は一律に「やめたほうがいい」わけではありませんが、建築基準法上の道路種別、接道義務、私道持分、通行・掘削承諾、再建築可否が確認できない場合は、購入・売却ともに慎重な判断が必要です。

特に注意したいのは、建築基準法第42条と43条。私道であっても「道路」と認められて建築が可能な場合もあります。その点を確実に調査することが、私道に接道した物件でもっとも大切なポイントです。

この記事では、購入をやめたほうがいい私道の具体的な特徴から、条件次第で検討できるケース、さらには契約前に確認しておきたい公的な資料まで、専門用語をかみ砕いてわかりやすく解説します。

制作・監修者について
アップライト合同会社の編集部が制作（監修は宅地建物取引士・立石秀彦）。不動産の調査・マーケティングを専門とし、複数の不動産メディアを運営しています。

私道付き物件が「やめたほうがいい」と言われる5つの理由

私道付きの物件が敬遠されることには、いくつかの理由があります。

購入してから「こんなはずではなかった」と後悔しないために、どのようなリスクが考えられるのかを知っておくことが大切です。

ここでは、指導付き物件について「やめたほうがいい」といわれる代表的な5つの理由を解説します。

再建築できない可能性がある

家を建てる土地は、建築基準法という法律で定められた道路に2m以上接している必要があります。

これを「接道義務」と呼びます。

私道のなかには、この建築基準法上の道路として認められていない道が存在します。

もし購入した物件がそのような私道にしか面していない場合、現在の建物を壊して新しい家を建てることができない可能性があります。

将来の建て替えやリフォームに制限がかかることは、大きなデメリットといえるでしょう。

通行や駐車をめぐる近隣トラブル

私道は、国や市町村が所有する公道とは違い、個人や複数の人が所有権を持っています。

そのため、道路の所有者や周辺住民との間で、通行や駐車に関する考え方の違いからトラブルに発展することがあります。

例えば、以下のようなケースが考えられます。

私道の利用に関する明確なルールがない場合、当事者間の話し合いで解決する必要があり、精神的な負担となる可能性があります。

水道・ガス管の工事で承諾が必要になる

自宅の水道管やガス管を新設したり、古くなった設備を交換したりする際には、道路を掘削する工事が必要です。

私道の場合、工事を行うために道路の所有者全員から承諾を得なければならないケースがあります。

もし所有者の一人でも承諾しなかったり、所有者が誰かわからず連絡が取れなかったりすると、ライフラインの工事が進められない事態も起こりえます。

道路の維持管理や補修で費用負担が発生する

公道であれば、道路の舗装や側溝の清掃などは行政が税金で行ってくれます。

しかし、私道の場合は所有者が自分たちで維持管理するのが原則です。

道路に穴が開いたり、アスファルトがひび割れたりした場合の補修費用は、所有者全員で分担して支払うことになります。

舗装を全面的にやり直すような大規模な工事になると、一度に数十万円から数百万円の費用がかかることも考えられます。

売却時に買主が見つかりにくい・ローンが通りにくい

将来、その物件を売却しようと考えたとき、買主がなかなか見つからない可能性があります。

これまで説明したようなリスクを懸念して、買主が私道付き物件の購入に慎重になるためです。

また、金融機関も物件の担保価値を評価する際に私道のリスクを考慮します。

そのため、住宅ローンの審査が厳しくなったり、希望する金額の融資を受けられなかったりするケースがあります。

これが、売却活動が難しくなる一因にもなっています。

購入を避けたい私道付き物件の7つの特徴

私道付き物件のなかでも、特に注意が必要なケースがあります。

これから紹介する7つの特徴に当てはまる物件は、将来的に問題が発生する可能性が高いため、購入を慎重に判断する必要があります。

ご自身の検討している物件が該当しないか、一つずつ確認してみましょう。

建築基準法上の道路ではない

建築基準法では、建物を建てる敷地は「法に定められた道路」に接していなければならないと決められています。

見た目は道でも、建築基準法上の道路として認められていない場合は、原則としてその土地に家を建てたり、建て替えたりすることができません。

このような土地は「再建築不可物件」となり、資産価値が大きく下がってしまうため、避けるべき物件の代表例です。

土地が接道義務を満たしていない

建築基準法では、建物を建てるための土地は、幅員（道はば）4m以上の道路に2m以上接している必要があると定められています。

これを「接道義務」と呼びます。

私道に面していても、敷地が接している部分の間口が2m未満の場合は、この義務を満たせません。

接道義務を満たしていない土地も、原則として再建築ができないため注意が必要です。

私道持分がない

私道持分（もちぶん）とは、私道を所有する権利のことです。

私道に面する複数の土地所有者で、私道全体の土地を共有している状態が一般的です。

この私道持分がないと、私道に対する権利がないため、通行や掘削（水道管などの工事）の際に他の所有者から承諾を得る必要があります。

将来、他の所有者との間でトラブルになるリスクがあるため、慎重な検討が必要です。

通行・掘削に関する承諾書がない

私道持分がない場合でも、私道の所有者全員から「通行してよい」「ライフラインの工事のために掘削してよい」という承諾を書面で得ていれば、リスクは軽減されます。

しかし、この承諾書がない物件は注意が必要です。

口約束だけでは、所有者が変わったときに「聞いていない」と言われる可能性があります。

書面による明確な根拠がない物件は、将来のトラブルにつながりやすいため避けたほうがよいでしょう。

所有者不明の土地や共有者が多数いる

私道を共有している人の数が多すぎたり、相続が繰り返された結果、誰が所有者なのかわからなくなっていたりするケースがあります。

このような物件は、将来、通行や掘削の承諾が必要になった際に、関係者全員の合意を得ることが極めて困難です。

手続きが進まず、売却や建て替えに支障が出る可能性があります。

セットバックで利用できる土地が狭くなる

面している私道の幅員が4m未満の場合、家を建て替える際に「セットバック」が必要になります。

セットバックとは、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させることです。

後退させた部分は道路とみなされるため、建物を建てたり塀を設置したりできません。

土地の面積は変わらなくても、実際に利用できる有効な敷地が狭くなるため、希望する大きさの家が建てられない可能性があります。

住宅ローンの審査が通りにくい

金融機関は住宅ローンを審査する際、物件の資産価値（担保価値）を評価します。

ここまで説明してきたような再建築不可のリスクや、権利関係が複雑な私道付き物件は、資産価値が低いと判断されがちです。

その結果、住宅ローンの審査が通りにくくなったり、融資額が減額されたり、金利が高くなったりすることがあります。

希望する条件で資金計画を立てられない可能性があるため、注意が必要です。

条件次第で購入を検討してもいい私道付き物件の特徴

「やめたほうがいい」と言われる私道がある一方で、重要なポイントさえ押さえていれば、購入を検討できる物件も多くあります。

ここでは、安全性を判断するための5つの特徴を解説します。

建築基準法上の道路として認められている

その道が、建築基準法で定められた「道路」として認められているかどうかが最初のポイントです。

私道であっても、役所が道路として位置付けていれば（位置指定道路など）、家を建てるための前提条件を満たしています。

これにより、将来の建て替え（再建築）ができる可能性が高くなります。

不動産会社に道路の種別を確認しましょう。

接道義務を2m以上満たしている

家を建てる敷地は、建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない、というルールがあります。

これを「接道義務」といいます。

たとえ目の前の道が建築基準法上の道路であっても、敷地が2m以上接していなければ、原則として再建築はできません。

敷地の間口の広さが重要になります。

私道持分があり権利関係が明確

私道持分とは、私道を他の所有者と共同で所有している権利のことです。

持分があれば、道路の利用や管理に関する権利がはっきりしているため、将来のトラブルが起きにくいと考えられます。

私道持分がある物件は、住宅ローンの審査や売却時にも有利に働く傾向があります。

登記事項証明書で持分の有無を確認できます。

通行や掘削の承諾が書面で確認できる

私道を通行する権利や、水道・ガス管の工事で道路を掘削する権利について、所有者間の合意が「承諾書」として書面で残っていると安心です。

口約束だけでは、所有者が変わったときに「聞いていない」と主張される可能性があります。

将来のトラブルを防ぐためにも、全員の合意を書面で確認できるかどうかが大切です。

ライフラインの配管状況が図面でわかる

自宅に引き込まれている水道管やガス管が、どの土地の下を通っているかを示す「埋設管図面」があるかどうかも確認しましょう。

特に、他人の私道の下を通って配管されている場合、将来の修理や交換工事で掘削が必要になります。

事前に配管ルートがわかっていれば、工事がスムーズに進むかどうかの判断材料になります。

私道のリスクを判断する3つの重要ポイント

私道付きの物件を検討する際、リスクを漠然と心配するのではなく、具体的なポイントに絞って確認することが大切です。

ここでは、物件の価値や将来性に大きく影響する3つの重要ポイントを解説します。

ポイント1 建築基準法上の道路種別と接道義務

建物を建てる土地は、建築基準法で定められた「道路」に2m以上接している必要があります。

これを「接道義務」と呼びます。

このルールは、災害時の避難経路や消防活動のスペースを確保するために重要です。

まず確認すべきは、物件に面した私道が、この建築基準法上の道路として認められているかどうかです。

もし認められていないただの「通路」である場合、原則としてその土地に家を新築したり、建て替え（再建築）したりすることはできません。

道路の種別は、役所の建築指導課などで確認できます。

ポイント2 私道持分の有無と権利の内容

私道持分（しどうもちぶん）とは、私道として使われている土地の所有権のことです。

多くの場合、道路に面した土地の所有者たちで所有権を分け合っています。

私道持分があれば、あなたもその道路の所有者の一人です。

権利関係が明確になり、住宅ローンの審査や将来の売却時に有利に働くことがあります。

一方、持分がない場合は、他人の土地を通って自宅に出入りすることになります。

そのため、通行する権利や、上下水道管の工事で道路を掘削する権利がきちんと確保されているか、慎重な確認が必要です。

持分がないこと自体が問題なのではなく、利用するための権利が明確になっているかが問われます。

ポイント3 通行・掘削承諾と2023年民法改正の影響

私道を利用するには、通行や掘削（地面を掘ること）に関する権利が重要です。

特に私道持分がない場合、他の所有者から「通行してよい」「水道管工事のために掘削してよい」という承諾を書面でもらっておくことが、トラブルを未然に防ぐために有効です。

これを「通行・掘削承諾書」と呼びます。

2023年4月に施行された民法改正により、電気・ガス・水道といったライフラインの設置・使用のために、他の人の土地や設備を利用する権利が法律上明確になりました。

これにより、私道所有者が正当な理由なく工事を拒否することは難しくなったといえます。

ただし、この改正で承諾書がまったく不要になったわけではありません。

不動産の取引や住宅ローンの審査では、将来のトラブルリスクを避けるため、当事者間の合意を証明する承諾書が今も重視される傾向にあります。

法的な権利と、取引上の安心材料は分けて考える必要があります。

買う前・売る前に確認すべき公的資料と書類

私道付き物件のリスクを判断するには、口頭の説明だけでなく、客観的な資料で事実を確認することが大切です。

買う前や売る前に、不動産会社の担当者と一緒に内容を確認しましょう。

道路の種別を確認する資料（指定道路図など）

物件の前の道が、建築基準法で定められた道路かどうかを調べる資料です。

役所の建築指導課などで「指定道路図」や「道路位置指定図」といった資料を確認します。

この資料によって、再建築の可否を判断する第一歩となる道路の種類がわかります。

例えば、私道が「位置指定道路」や「2項道路」として認められているかなどを確認できます。

権利関係を確認する資料（登記事項証明書・公図）

私道の所有者や持分割合など、権利関係を把握するための資料です。

法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」や「公図」を取得して確認します。

これらの資料で、「誰が私道を所有しているのか」「自分に私道持分はあるのか」「共有者は何人いるのか」といった情報がわかります。

所有者が多数いる場合や、長年登記が変更されていない場合は注意が必要です。

建築の可否を確認する資料（建築確認台帳など）

過去にその土地で、適法に建物が建てられたかを確認する資料です。

役所の窓口で「建築確認台帳記載事項証明書」などを確認します。

過去に建築確認が下りている事実は、将来の再建築を検討するうえでの参考情報になります。

ただし、過去に建てられたからといって、現在の法律で同じ規模の建物が建てられるとは限りません。

当事者間の取り決めを確認する書類（承諾書など）

私道の所有者や利用者同士で交わした、通行や工事に関する約束事を確認する書類です。

「通行・掘削承諾書」や「覚書」「協定書」などがこれにあたります。

これらの書類は当事者間で保管されているため、売買契約の前に有無や内容を確認することが重要です。

とくに私道持分がない場合は、通行やライフライン工事の権利を証明する大切な書類となります。

私道付き不動産について専門家に相談したほうがよいケース

私道付き不動産は、公的な資料で確認できることも多いですが、権利関係の調整や法律の解釈が必要になる複雑なケースもあります。

ご自身での判断が難しいと感じたり、少しでも不安が残ったりするときは、専門家へ相談することをおすすめします。

道路種別や再建築の可否が不明なとき

役所の窓口で調べても、その私道が建築基準法上の道路なのかはっきりしない場合があります。

また、接道義務を満たしているように見えても、建築確認（建物を建てるための許可）が下りるか確信が持てないケースもあります。

再建築できるかどうかは、不動産の価値を大きく左右する重要な問題です。

判断に迷うときは、私道問題に詳しい不動産会社や建築士、土地家屋調査士といった専門家に相談しましょう。

私道持分がなく承諾書も取得できていないとき

購入や相続を検討している物件に私道持分がなく、過去の所有者が取り交わした通行や掘削に関する承諾書も見つからないケースがあります。

現在の私道所有者から新たに承諾書を取得しようとしても、協力が得られないことも考えられます。

このような権利関係が不安定な状態では、将来のトラブルにつながる可能性があります。

不動産取引と法律の専門家である弁護士などに相談し、法的な権利関係を整理することが大切です。

共有者が多い・所有者不明で話が進まないとき

私道の共有者が10人以上いる、登記されている所有者がすでに亡くなっている、相続人が誰かわからないなど、関係者が多くて話し合いが進まないケースは少なくありません。

所有者が見つからないために、承諾書の取得や維持管理の協議ができないこともあります。

当事者だけで解決するのは難しいため、弁護士や司法書士といった所有者調査や法的手続きの専門家へ相談する必要があります。

不動産会社の説明に納得できない・不安が残るとき

不動産会社の担当者から「問題ありません」「大丈夫です」といった説明しかなく、リスクに関する具体的な根拠が示されない場合、少し立ち止まって考えることが重要です。

重要な事項の説明が不十分だと感じたまま契約を進めるのは避けましょう。

このようなときは、別の専門家の意見（セカンドオピニオン）を聞くことをおすすめします。

私道付き不動産の取引実績が豊富な不動産会社や、不動産に詳しい弁護士などに相談することで、客観的な視点からアドバイスをもらえます。

結局、私道付き物件は買わないほうがいいですか？

一概に「買わないほうがいい」わけではありません。

大切なのは、その物件が抱えるリスクを正確に理解し、納得したうえで判断することです。

「建築基準法上の道路か」「再建築は可能か」「私道持分や通行・掘削の承諾書があり権利関係が明確か」といった点を一つずつ確認しましょう。

条件が整っている物件であれば、問題なく購入を検討できます。

私道持分がない物件はなぜリスクがあるのですか？

私道持分がないと、その私道を通行したり、水道管などを埋設するために掘削したりする権利の根拠が弱くなるからです。

もちろん、建築基準法上の道路であれば通行の権利が認められることが多いですが、所有者との間でトラブルになる可能性は残ります。

そのため、不動産取引や住宅ローンの審査では、私道持分がない場合、「通行・掘削承諾書」があるかどうかが重要視されます。

私道に面していても再建築はできますか？

再建築できる場合と、できない場合があります。

その私道が建築基準法で定められた道路であり、敷地がその道路に2m以上接している「接道義務」を満たしていれば、原則として再建築は可能です。

一方で、建築基準法上の道路ではない「ただの通路」にしか面していない場合は、原則として再建築できません。

ただし、特定の条件を満たせば建築が許可される例外的な制度もあります。

民法改正で通行・掘削の承諾書は不要になりましたか？

いいえ、承諾書が一切不要になったわけではありません。

2023年4月の民法改正により、電気・ガス・水道といったライフラインの設備を設置するために、他人の土地や私道を使用する権利が法律上明確になりました。

ただし、無条件で工事ができるわけではなく、事前に所有者へ通知したり、償金（しょうきん）と呼ばれるお金を支払ったりする必要があります。

不動産の売買や住宅ローンの実務では、将来のトラブルを避けるという観点から、今でも当事者間の合意を示す承諾書が重視される傾向にあります。

私道付き不動産は売却しにくいと聞きましたが本当ですか？

権利関係が複雑だったり、再建築ができなかったりする物件は、買主が見つかりにくく、売却しにくい傾向があります。

買主や金融機関が、将来のトラブルや資産価値に不安を感じるためです。

一方で、建築基準法上の道路に面していて再建築も可能、私道持分や承諾書もそろっているなど、条件が明確に整っている物件であれば、問題なく売却できるケースも多くあります。

売却を考える際は、事前にこれらの点を整理しておくことが大切です。

よくある質問（FAQ）

「セットバック」とは何ですか？ 必ず必要になりますか？

セットバックとは、土地に面している道路の幅を確保するために、敷地の一部を後退させることです。

建築基準法では、家を建てる土地は幅4m以上の道路に接している必要がありますが、古くからある地域では道幅が4m未満のことも少なくありません。

このような道路（2項道路と呼ばれます）に面した土地で家を建て替える際には、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させなければなりません。

この後退した部分は、自分の土地であっても建物や塀を建てることはできなくなります。

「位置指定道路」と「2項道路」はどう違うのですか？

どちらも建築基準法上の道路として認められている私道の一種ですが、成り立ちが異なります。

「位置指定道路」は、宅地開発などを行う際に、特定の行政庁から「ここが道路です」と位置の指定を受けて造られた、幅4m以上の私道です。

一方、「2項道路」は、建築基準法が適用される前から人々が使っていた幅4m未満の道を、法律上「道路とみなす」とされたものです。

再建築の際にセットバックが必要になるのは、主にこの2項道路に面している場合です。

親から相続した家が私道に面している場合、まず何をすべきですか？

まず、その不動産の状況を正確に把握することが重要です。

具体的には、以下の3点を確認しましょう。

• 道路の種類: その私道が建築基準法上の道路（位置指定道路や2項道路など）かどうかを、役所の建築指導課などで調べます。
• 権利関係: 土地の登記事項証明書や公図を取り寄せ、私道の所有者や自分に私道持分があるかを確認します。
• 承諾書の有無: 前の所有者が近隣と交わした「通行承諾書」や「掘削承諾書」がないか探します。

これらの情報を整理することで、売却や建て替えが可能かどうかの判断がつきやすくなります。

私道付き物件だと住宅ローンが借りにくいのはなぜですか？

金融機関が、物件の担保としての価値が低いと判断する可能性があるためです。

私道付き物件には、再建築ができないリスクや、通行や工事をめぐる近隣トラブルのリスクが伴う場合があります。

もし住宅ローンの返済が滞り、金融機関が物件を売却することになっても、こうしたリスクがあると買い手が見つかりにくくなります。

そのため、私道持分がない、あるいは通行・掘削承諾書がないといった権利関係が不明確な物件は、ローン審査が厳しくなる傾向にあります。

私道でよくあるトラブルと、それを避けるための対策を教えてください。

私道でよくあるトラブルには、「通行を妨害される」「駐車をめぐって口論になる」「道路の補修費用を誰がどれだけ負担するかで揉める」といったものがあります。

このような私道 トラブルを避けるためには、物件の購入前に、私道の利用に関するルール（協定書など）が存在するかを確認することが大切です。

また、私道持分をきちんと確保し、将来のライフライン工事に備えて「通行・掘削承諾書」を書面で取り交わしておくことが、有効な対策になります。

「私道負担あり」と書かれた物件は避けるべきでしょうか？

「私道負担あり」という記載は、必ずしも悪い意味ではありません。

これは、購入する敷地の一部に私道部分が含まれていることを示しており、多くの場合「私道持分がある」ことの証明になります。

私道は、持分がないことのほうが権利関係のリスクは高くなります。

したがって、「私道負担あり」という言葉だけで物件を判断せず、負担する面積や場所、そして私道全体の所有関係（共有者の人数など）を確認することが重要です。

まとめ

私道付き物件を「イメージだけで避けてしまう」のはもったいないかもしれません。道路種別・接道・私道持分・通行掘削承諾を確認してみると、その物件の本当の価値が見えてきます。

とくに確認したいポイントは、建築基準法上の道路として認められているか、敷地が道路に２ｍ以上接道しているか、私道持分や通行・掘削承諾書があるかです。

逆にいえば、この３点が不明なまま契約すると、再建築、ライフライン工事、住宅ローン、将来の売却に関して問題が出る可能性があります。

また権利関係や再建築に問題がない場合でも、私道特有のデメリットがある点も押さえておく必要があります。たとえば、幅員４ｍ未満の道路では、セットバックにより使える敷地が狭くなることがあります。

共有者が多数いる、所有者が不明、承諾書がないといった状態では、あとから一人で解決するのが難しくなりがちです。

「この物件は本当に買ってよいのか」と少しでも迷う場合は、契約前に無料相談を利用してみてください。

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