「位置指定道路」は「私道」の一種ですが、そもそも異なる概念といえます。
私道は、主に道路の所有者や管理者に着目した呼び方で、個人や私企業が所有している道路という意味。一方、位置指定道路は、建築基準法42条1項5号に基づき、特定行政庁から位置の指定を受けた道路をいいます。
つまり、位置指定道路は私道の一種であることが多いものの、建築基準法上の道路として扱われる点で、単なる私道とは異なります。ただし、位置指定道路であっても、売却時には私道持分、通行掘削承諾、ライフライン、現況幅員など私道特有の注意点は共通しています。
この記事では位置指定道路と私道の違いを整理し、不動産を売却する前に確認しておきたいポイントを解説します。
制作・監修者について
アップライト合同会社の編集部が制作（監修は宅地建物取引士・立石秀彦）。不動産の調査・マーケティングを専門とし、複数の不動産メディアを運営しています。
位置指定道路と私道の違いは所有権と建築基準法の観点
まず結論として、一般的に位置指定道路は私道の一種ですが、すべての私道が位置指定道路というわけではありません。
この違いは、不動産の建て替えや売却を考えるうえで重要になります。
ここでは「誰が所有しているか」という所有権の観点と、「法律上の扱いはどうか」という建築基準法の観点の2つに分けて整理します。
位置指定道路は建築基準法上の道路として認められた私道
位置指定道路とは、個人や不動産会社などが宅地開発のためにつくった私道のうち、特定行政庁（市役所など）から「建築基準法上の道路」として位置の指定を受けた道路のことです。
見た目は普通の私道でも、この指定を受けていることで、法律上は建物を建てるための道路として認められます。
つまり、位置指定道路は「私道であり、かつ建築基準法上の道路でもある」という特別な性質を持っています。
「私道」は所有者、「位置指定道路」は道路の種別
2つの言葉を区別するには、何に注目した呼び方なのかを考えてみてください。
- 私道（しどう）: 国や自治体が所有する「公道」に対して、個人や会社が所有している道路を指します。これは「誰が所有者か」という観点での分類であり、それ以上の法的な意味はありません。
- 位置指定道路: 建築基準法という法律で定められた道路の種類の一つです。これは「建物を建てる際に道路として使えるか」という法律上の観点での分類です。
このように、私道は「所有者」の話、位置指定道路は「法律上の種別」の話であり、そもそも比較する土俵が違う言葉だと理解するとよいでしょう。
なお、建築許可がおりる要件の一つ「接道要件」について、詳しくは以下の記事で解説しています。
私道のすべてが建築基準法上の道路ではない
注意したいのは、個人や会社が所有する「私道」のすべてが、建築基準法上の道路として認められているわけではない点です。
例えば、近隣住民の通行のために使われているだけで建築基準法上の道路ではない「通路」のような私道も存在します。
こうした私道に接している土地では、原則として家を建てたり、建て替えたりすることができません。
そのため、所有している不動産が接する道路が、単なる私道なのか、それとも位置指定道路のような建築基準法上の道路なのかを確認することが大切になります。
私道でなおかつ位置指定道路でない場合、二項道路に指定されていないか確認してください。二項道路であれば、セットバックすることで建築できる可能性があります。詳しくは、以下の記事で解説しています。
位置指定道路とは建築基準法42条1項5号の道路
位置指定道路とは、個人や民間事業者が所有している私道のうち、建築基準法という法律上の道路として認められたものの一種です。
具体的には、建築基準法第42条1項5号で定められているため、「5号道路」と呼ばれることもあります。なお、建築基準法と位置指定道路について、詳しくは以下の記事で解説しています。
特定行政庁から位置指定を受ける
位置指定道路は、誰でも自由に名乗れるものではありません。
土地を宅地として利用するために道路を造ろうとする人が、都道府県や市町村などの「特定行政庁」に申請し、道路位置指定を受ける必要があります。
つまり、行政から「この道は建築基準法上の道路として認めます」というお墨付きを得た私道が、位置指定道路ということになります。
この指定を受けることで、その道路に接する土地で建物の建築が可能になります。
特定行政庁とは、建築基準法にもとづき、建築確認や建築に関する許可・認定、違反建築物への指導などを行う行政機関のことです。
一般的には、都道府県知事が特定行政庁になりますが、建築主事を置く市区町村では、その市区町村長が特定行政庁になります。
建築基準法上の道路に該当するか、セットバックが必要か、再建築できるかといった判断は、物件所在地を管轄する特定行政庁に確認する必要があります。
幅員4メートル以上などの基準を満たす必要がある
道路として指定を受けるためには、いくつかの基準を満たさなければなりません。
最も重要な基準の一つが、道路の幅員（道はば）で、原則として、4メートル以上と規定されています。
ほかにも、道路が通り抜けできること（例外あり）や、排水設備が設けられていることなど、安全で利用しやすい道路であるための基準が定められています。
これらの基準をクリアして初めて、特定行政庁から位置の指定を受けられます。
位置指定道路かどうかを役所で調べる方法
不動産に接する道路が位置指定道路かどうかは、現地の見た目だけでは判断できません（ただし、現地に「道路位置指定プレート」などの表示板が設置されていることがあります）。
建て替えや売却を考える場合は、役所の資料で道路の種類を確認することが大切です。ここでは、市役所や区役所で調べる基本的な方法を説明します。
市役所や区役所で指定道路図を確認する
都道府県庁や市町村役場（特定行政庁）の建築指導課や道路管理課といった部署が、建築基準法上の道路情報を管理しているのが一般的です。
窓口で、対象不動産の地番を伝え、「指定道路図（していどうろず）」を閲覧したいと申し出てください。この指定道路図は、どの道路が建築基準法上の道路にあたるかを地図上に示したものです。
図面上で、前面道路に「42条1項5号」や「5号」といった表記があれば、その道路が位置指定道路であることを示しています（一般的に色分け表示されています）。
自治体によっては、ホームページ上で道路種別を公開している場合もありますので、事前に確認してみるのもよいでしょう。国土交通省が全国の自治体における指定道路地図の整備状況をまとめており、参考になります。
建築基準法上の道路情報の整備について（国土交通省）
指定道路調書で指定番号や年月日、幅員を確かめる
指定道路図で位置指定道路であることがわかったら、次に「指定道路調書（していどうろちょうしょ）」や「道路位置指定概要書」といった、より詳しい書類を確認します。
特に、以下の項目を確認しておくと、売却時に不動産会社や買主に対して正確な情報を伝えることができます。
- 指定番号：どの指定か識別するための番号
- 指定年月日：道路として指定された日付
- 道路の位置：図面で示された道路の場所
- 幅員（ふくいん）：指定された道路の幅
- 延長：指定された道路の長さ
これらの情報は、不動産の価値や利用に関する判断材料にもなります。
売却時に確認が必要な私道の権利関係
不動産を売却する際は、前面道路が建築基準法上の道路かどうかだけでなく、私道としての権利関係も重要視されます。
買主や金融機関は、購入後にトラブルなく土地を利用できるかを確認するため、特に以下の4つの点に注目します。
土地とセットで私道持分を所有しているか
私道に面した土地を売却する場合、その私道部分の所有権を一部持っているか（私道持分があるか）が確認されます。
土地の所有権と私道持分がセットになっていれば、売却もスムーズに進みやすい傾向があります。
一方で、私道持分がない場合、買主が将来の建て替えや通行に関して不安を感じたり、住宅ローンの審査で慎重な判断をされたりすることがあります。
私道持分の有無は、土地の登記事項証明書だけではわからないこともあります。
法務局で公図や共同担保目録を取得したり、役所で名寄帳（なよせちょう）を確認したりして、所有状況を明らかにする必要があります。
通行や掘削工事に関する承諾書はあるか
日常的な人や車の通行だけでなく、建物の建て替えや修繕工事で私道を利用する権利も重要です。
特に、工事車両の通行や、上下水道・ガス管を埋設・修理するために道路を掘削する際には、私道の所有者全員の承諾が求められることがあります。
過去に、私道の所有者間で「通行・掘削承諾書」という書類が取り交わされていれば、将来の工事も円滑に進めやすいでしょう。
この承諾書があるかどうかは、売却時の大きな確認ポイントです。
上下水道やガス管などライフラインの状況
私道の下には、生活に欠かせない上下水道管やガス管が埋設されていることがよくあります。
これらの配管が、自治体が管理する「公管」なのか、個人や近隣住民が共同で管理する「私管」なのかを確認しておく必要があります。
もし私管の場合、将来の修繕や交換にかかる費用は、原則として所有者が負担します。
費用負担に関するルールや過去の修繕履歴がはっきりしないと、買主が購入後の負担を懸念する可能性があります。
道路の維持管理に関するルールや費用負担
私道は、国や自治体ではなく所有者が維持管理するのが原則です。
アスファルトのひび割れ補修や、側溝の清掃など、道路を安全な状態に保つための費用は所有者が負担します。
売却時には、私道の共有者間で維持管理に関するルールや費用分担の取り決めがあるかどうかが確認されます。
明確なルールがない場合、将来の管理方法をめぐって近隣トラブルになる可能性も考えられるためです。
また、私道部分に固定資産税がかかっているかどうかも、確認しておきたい点の一つです。
通行や掘削の承諾がない場合に考えられる問題
位置指定道路の場合、道路の所有者が国や自治体ではない私道であるケースがほとんどです。
そのため、道路の所有者や共有者から通行や掘削に関する承諾書を得ていないと、建物の建築や売却時に問題が生じることがあります。
建て替えやライフライン工事で所有者の同意が必要になる可能性あり
前面道路の通行や掘削について、所有者からの承諾がないと、将来の建て替えやリフォームで影響が出る可能性があります。
例えば、建物を建て替える際には、工事車両が通行したり、足場を設置したりするために道路を使います。
また、上下水道管やガス管を新たに引き込んだり、交換したりする工事では、道路のアスファルトを剥がして掘削する必要があります。
こういった工事を行う際に、道路の所有者から「自分の土地なので勝手に使わないでほしい」と言われると、計画が進まなくなるおそれがあります。
そのため、工事会社やインフラ事業者から、事前に道路所有者全員の同意書を要求されることがあります。
買主の住宅ローン審査に影響することがある
通行や掘削の承諾がない不動産は、買主側の住宅ローン審査に影響する場合があります。
金融機関は融資の際に、土地や建物の価値を担保として評価します。もし前面道路の承諾関係が不明確な場合、「将来、建て替えがスムーズにできないかもしれない」「ライフラインの更新が難しいかもしれない」といったリスクが考えられます。
その結果、金融機関によっては融資額が減額されたり、融資の条件が厳しくなったりする可能性があります。
売却活動が始まってから買主のローン審査で問題が発覚すると、契約が白紙に戻る原因にもなりかねません。
2023年の民法改正後も承諾書の有無は重視される可能性
2023年4月に民法が改正され、ライフライン（電気、ガス、水道など）を自分の土地に引き込むための設備設置権や使用権が、以前より明確に規定されました。
これにより、他の人の土地を通らなければライフラインを引けない場合、必要な範囲でその土地を利用できる権利が認められやすくなっています。
ただし、この改正によって「所有者の承諾書が一切不要になった」とも言い切れません。
実際の不動産売買や建築の現場では、将来のトラブルを未然に防ぐという観点から、今でも書面による「通行・掘削承諾書」の有無は確認事項のひとつです。
売却時には、承諾書については現在でもかなり重要なポイントとなっています。
位置指定道路に接する不動産は売却できる
位置指定道路や私道に面しているからといって、不動産が売却できないわけではありません。
しかし、売却をスムーズに進めるには、道路の種類や権利関係を事前に確認しておくことが大切です。
道路の種別や権利関係が整理されていれば売却は可能
前面道路が建築基準法上の道路として認められており、私道の権利関係もはっきりしていれば、多くの場合は問題なく売却できます。
具体的には、以下の点が整理されていると、買主も安心して検討しやすくなります。
- 前面道路が位置指定道路など、建築基準法上の道路であること
- 土地と一緒に私道の共有持分を所有していること
- 通行や掘削工事に関する他の所有者との承諾関係が明確であること
これらの条件が整っていれば、一般的な不動産と同じように売却活動を進められる可能性が高いです。
状況が不明だと価格や売却期間に影響する場合もある
一方で、道路の状況が不明確な場合は、売却に影響が出ることがあります。
例えば、以下のようなケースです。
- 道路の種別がはっきりせず、再建築できるか判断できない
- 私道の共有持分がなく、将来の通行や工事に不安が残る
- 道路の所有者が誰かわからない、または連絡が取れない
このような状況では、買主側の住宅ローン審査で金融機関が慎重な判断をしたり、購入後にトラブルが起きる可能性を懸念されたりします。
その結果、価格交渉の材料になったり、売却が決まるまでに時間がかかったりする場合があります。
不安な点は売却活動を始める前に整理しておく
道路に関する不明点や懸念点は、売却活動を始める前に整理しておくことをおすすめします。
もし売却活動の途中で道路に関する問題が見つかると、買主からの信頼を失い、条件交渉や契約解除につながる可能性もゼロではありません。
事前に状況を把握しておくことで、以下のような利点があります。
- より正確な査定価格がわかる
- 売却に向けた正しい方針を立てられる
- 買主に対して、道路の状況を自信をもって説明できる
売却時のトラブルを避け、安心して取引を進めるために、事前の確認が重要です。
不動産会社に調査を依頼して売却方針を立てる
ご自身で役所の資料を読み解いたり、権利関係を調べたりするのは簡単ではありません。
道路の状況に少しでも不安があれば、不動産会社に相談してみましょう。
不動産会社に査定を依頼すれば、道路の種別や権利関係の調査もあわせて行ってくれることがほとんどです。
調査結果にもとづいて、売却に向けた具体的なアドバイスや方針の提案を受けられます。
まずは専門家に調査を依頼し、ご自身の不動産の正確な状況を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。
よくある質問（FAQ）
- 査定書に「42条1項5号道路」と書かれていましたが、これは何のことですか？
-
それは「位置指定道路」のことです。
建築基準法という法律の第42条1項5号にもとづいて指定された道路であるため、このように呼ばれます。
特定行政庁から建築基準法上の道路として認められた、再建築などが可能な私道の一つだとお考えください。
- 位置指定道路に面していると、売却価格は下がりますか？
-
位置指定道路だからといって、必ずしも売却価格が下がるわけではありません。
重要なのは、私道持分の有無や、通行掘削承諾が書面で整理されているかといった権利関係です。
これらの状況が不明確な場合、買主の不安材料となり、価格交渉に影響することがあります。
- 私道持分がないと、買主は住宅ローンを組めませんか？
-
必ずしも組めないわけではありませんが、金融機関によっては住宅ローンの審査を慎重に行うことがあります。
なぜなら、将来の建て替えやライフライン工事で道路所有者とトラブルになるリスクを懸念するためです。
通行に支障がないことを明確に説明できるかが重要になります。
- 通行掘削承諾書がない場合はどうしたらよいですか？
-
まずは諦めずに不動産会社へ相談することが大切です。
承諾書がない状態でも、その経緯や現況を買主に説明したうえで売却を進めるケースもあります。
また、売却活動と並行して、道路の共有者から承諾書を取得できるよう交渉する選択肢も考えられます。
- 位置指定道路の部分にも固定資産税はかかりますか？
-
道路部分の所有者になっている場合、固定資産税がかかる可能性があります。
ただし、その道路が不特定多数の人の通行に使われているなど、一定の条件を満たす「公衆用道路」として認められると、固定資産税が非課税になることがあります。
ご自身の課税明細書を確認するか、役所の資産税課に問い合わせてみましょう。
- 道路の調査方法が複雑そうですが、自分でもできますか？
-
ご自身で市役所の建築指導課などで指定道路図を確認し、法務局で公図や登記簿を取得することは可能です。
しかし、複数の資料を照らし合わせて権利関係まで正確に読み解くには専門知識が必要です。
売却を検討しているなら、不動産会社に査定とあわせて調査を依頼するのが最も確実で安心な方法です。
まとめ「売却前に確認したい、位置指定道路と私道の見分け方」
位置指定道路は、私道の一種です。
ただし、特定行政庁から指定を受けた「建築基準法上の道路」という点で、ただの私道とは違います。つまり、私道ではあっても建築基準法において建物の建築が認められる道路である、ということです。
調査において大切なのは、指定道路図や指定道路調書で道路の種別を確認すること。そして、私道持分の有無、通行・掘削の承諾書、ライフラインの管理区分、維持管理のルール……この4点が整理されているかも確認が必要です。
こういった点を押さえておけば、位置指定道路接する不動産でも、一般的な不動産と同じように売買を進められます。
逆に、これらが不明なままだと、買主のローン審査や価格交渉の場面で、思わぬ足止めを食らうことがあります。
「私道」「位置指定道路」という難しい言葉に身構える必要はありませんが、調査すべき事項をしっかりと確認しておいてください。
もし調査に自信がない場合は、上記フォームから当社および関連企業に調査依頼を行うことができます（原則無料）。
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